Il Condominio

La revoca dell’amministratore per «confusione patrimoniale»

di Francesco Schena

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I ricorsi in sede di volontaria giurisdizione per la revoca dell'Amministratore a causa di una possibile confusione patrimoniale cominciano ad affollare i Tribunali italiani e a distanza di quasi un anno dall'articolo del 31 maggio 2016 è necessario tornare a formulare delle precisazioni sul tema.
Ci si riferisce alla causa di revoca introdotta dalla L. n. 220/2012 con il nuovo articolo 1129 c.c., comma 12, n. 4) che statuisce come costituisca motivo di grave irregolarità, e quindi di revoca, la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini. Al riguardo ritengo necessaria una considerazione di carattere tecnico che deve ineluttabilmente precedere quella giuridica in seno alla valutazione di una simile condotta.
In prima analisi va subito precisato come la supposizione voluta dal Legislatore si riferisca ad una semplice possibilità di confusione dovendosi, pertanto, non perseguire il necessario accertamento della consumazione del divieto bensì l'apprezzamento dell'esistenza di un mero pregiudizio alla separazione patrimoniale. Ma ciò nonostante e malgrado la natura e funzione giurisdizionale e amministrativa del rito, anche in camera di consiglio si arriva, ormai, quasi sempre ad una fase di cognizione e questo anche in considerazione del garantito principio del contraddittorio tra amministratore e ricorrente espressamente voluto e stabilito dal nuovo art. 64 disp. att. c.c. Pertanto, l'accertamento dell'avvenuta confusione patrimoniale o della sua possibilità assurge a vera e propria fase istruttoria.
Ed ecco, allora, la necessità della considerazione tecnica circa la definizione di confusione patrimoniale. Costituisce elemento di confusione patrimoniale tutto quello che non garantisce l'ipotesi contraria, ovvero, la separazione patrimoniale. Ma come può consumarsi in concreto questo rischio? Le ipotesi che si possono azzardare nell'alveo della materia condominiale e guardando alla ratio voluta dal legislatore del 2012, possono prendere forma su due distinti piani ma egualmente censurabili: quello sostanziale e quello formale.
La confusione patrimoniale di tipo sostanziale si realizza con la concreta commistione di due patrimoni distinti e le ipotesi sono le seguenti: tra quello dell'amministratore e quello del condominio amministrato, tra quello del condominio amministrato e quello di altri condomini. Dal dettato normativo sembra escludersi che la circostanza debba riferirsi ai soli edifici amministrati dal medesimo amministratore e pertanto può certamente trattarsi anche di edifici amministrati da professionisti diversi. È opportuno, altresì, ricordare come anche tra condominio e supercondominio debba ritenersi ferma e netta l'autonomia giuridica e quindi anche economica, con la conseguenza che la confusione patrimoniale si consuma anche con la mescolanza materiale di risorse finanziarie appartenenti ai due diversi enti di gestione.
Siamo in presenza di confusione patrimoniale sostanziale, perciò, quando sul conto corrente del condominio “Manzoni” risultano bonifici in entrata disposti su conti correnti di altri condominio e viceversa e senza che questi vengano immediatamente restituiti perché magari si è in presenza di un mero errore. Costituisce motivo di confusione patrimoniale anche il transito sul conto corrente dell'Amministratore di somme riconducibili ai contributi condominiali pagate dai partecipanti. Ancora, si è certamente in presenza di confusione patrimoniale sul piano sostanziale quando si utilizza il conto corrente condominiale per pagare spese intestate ad altri condominii o al supercondominio. Ma perché è necessario effettuare un distinguo tra la confusione patrimoniale sostanziale e quella formale? Per il semplice motivo che quella sostanziale potrebbe “non comparire” nel rendiconto e quindi sfuggire all'analisi dei condòmini pur essendosi consumata.
Ed è proprio su questo profilo di analisi che si instilla la confusione patrimoniale sul piano formale. Infatti, la separazione patrimoniale deve essere rispecchiata anche nel rendiconto del condominio. Si ha, dunque, confusione patrimoniale sul piano formale anche quando il rendiconto del condominio Manzoni dia contezza di una parte del rendiconto del sovraordinato supercondominio “Leopardi”, rilevando quei versamenti dei condòmini e quei costi e spese riconducibili alla gestione autonoma del supercondominio, ma riscossi e gestiti dall'amministratore del singolo condominio autonomo. Condotta, quest'ultima, già censurata dalla Suprema Corte con la sentenza n. 8339/2014.
Occorre anche sottolineare come la confusione patrimoniale formale non possa essere esclusa semplicemente in ragione della chiarezza delle operazioni rilevate in contabilità posto che in tal caso ci si dovrebbe riferire ad un altro principio contabile che è quello della chiarezza e completezza informativa. Pertanto, sebbene in presenza di scritture contabili chiare e trasparenti la confusione patrimoniale rimane. Ma non solo, conviene segnalare come la consumata confusione patrimoniale formale violi anche il principio contabile c.d. “di identità” del rendiconto che può e deve riferirsi esclusivamente ai fatti che hanno riguardato la sfera di interessi di quel preciso condominio.
Inoltre, è opportuno rammentare come non esista un livello più o meno grave di confusione patrimoniale atteso che trattasi di condotta tassativamente prevista come grave dall'ordinamento, con la conseguenza che scusanti di sorta non risulterebbero sufficienti ad evitare la censura e dunque la revoca.
Al termine di questa breve analisi tecnica, appare ancor più evidente lo spirito della norma: esclusione tassativa di ogni sorta di atteggiamento o modalità di gestione idonei anche solo a generare la mera possibilità di confusione patrimoniale quale unico viatico di garanzia alla trasparenza della contabilità in favore dei condòmini.
Francesco Schena


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