Il Condominio

Le soluzioni ai nuovi problemi del condominio: il convegno di oggi a Roma

di Valeria Sibilio

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Oggi, giovedì 11 maggio, si è svolto a Roma nella mattinata, organizzato da Harley&Dikkinson, il convegno Condominio 4.0 , crescono gli oneri ma raddoppiano le opportunità, dedicato ai problemi e alle soluzioni in relazione ai nuovi oneri attribuiti al condominio e all’amministratore.
La prima relazione è toccata al deputato Antonio Misiani, che ha illustrato gli incentivi derivanti dall'Ecobonus e Sismabonus per il Condominio così come confermati dalla Finanziaria 2017 e ha approfondito il tema della cessione del credito d'imposta come vero e proprio assist per la riqualificazione: Misiani ha anche annunciato la presentazione di un emendamento (in sede di discusione del Dl 50/2017, attualmente la commissione Bilancio della Camera) che potrebbe permettere la cessione del credito a banche e intermediari finanziari e l’incremento dei già robusti incentivi fiscali per il condominio quando vengano svolti insieme i lavori di riqualificazione energetica e antisismica. L’emendamento, ha detto Misiani, sarà discusso già la prossima settimana.
Sono ppi seguite le proposte di soluzione ai problemi connessi ai nuivi aempimenti e opportunità: Il network Riqualifichiamo in comune , promosso da Harley&Dikkinson e presentato da Annalisa Ferrazzi nasce per diffondere capillarmente la cultura dell'efficientamento energetico. Tra le soluzioni messe a disposizione del network, accanto alla formazione mirata, ad una maggior visibilità sul mercato e all'accesso a nuove opportunità di business (come i capitolati messi in rete dagli amministratori del network per le sole imprese e professionisti aderenti), ci sono strumenti come il performance bond come garanzia del risultato raggiunto con l'intervento e la gestione della cessione del credito d'imposta attraverso una piattaforma costituita da H&D in cui domanda e offerta s'incontrano sotto l'egida di commercialisti selezionati.
Accanto alle opportunità in ambito di lavori straordinari è stato poi affrontato il tema della gestione condominiale ordinaria: durante l'incontro sono state presentate due nuove iniziative rivolte proprio ai condòmini, ai loro amministratori e fornitori di servizi.
Il Fair Club, per gli amministratori “trasparenti”.
Lorenzo De Pasquale ha parlato del Fair Club , al quale possono iscriversi non solo gli amministratori di condominio ma anche i professionisti che condividono metodi e sistemi innovativi basati sulla trasparenza e maggior efficienza della propria attività professionale a beneficio dei condòmini amministrati. Il Fair Club è un club di professionisti del condominio che, per aderivi, dovranno prevedere, nelle proprie contabilità, l'importazione automatica degli incassi, dei giustificativi di spese in formato elettronico, se possibile, direttamente dal sito dell'Agenzia delle Entrate, ed un “Registro della Contabilità” (utilizzando per i pagamenti ai fornitori esclusivamente i bonifici) importando i codici CBI, in automatico e quotidianamente, dal conto corrente di ciascun condominio.
In questo modo, la contabilità sarà, di fatto, certificata dalla banca e dall'Agenzia delle Entrate. Tutti elementi di trasparenza che saranno inseriti fra i criteri ISA che consentiranno di determinare il grado di affidabilità degli amministratori con il significativo vantaggio per i soggetti che ottengono un punteggio superiore a 8/10, legato alla riduzione o all'azzeramento degli accertamenti fiscali. Gli amministratori, inoltre, superando l'esame del “Cerbero” (questionario che fornisce una valutazione oggettiva della trasparenza ed efficientamento dell'attività) con un punteggio minimo di 450 millesimi, potranno accedere alla rete di Imprese Property Manager.
A spiegare cos'è il Property Manager è ntervenuto il presidente Fabio Marsella. Si tratta di una rete di imprese per una gestione trasparente e condivisa del condominio. Nello specifico, l'adesione degli amministratori a Property Manager consente di poter invitare nella rete i fornitori (ditte e professionisti) dei condomini gestiti con i criteri di trasparenza. Il fornitore potrà fatturare direttamente alla Rete in modo da avere un pagamento certo in tempi determinati o se preferisce, potrà cedere il credito all'apposito Fondo, con incasso alla presentazione della fattura.
Coloro che operano in più condomìni certificati, avranno il vantaggio di avere un unico soggetto per 770, certificazioni, F24 e tutto scaricabile dal web in formato elettronico.
In caso di ritardi del pagamento di una fattura da parte del Condominio, la Rete chiederà all'amministratore (ai sensi dell'art. 63 d.a.c.c.) l'elenco dei morosi attivando direttamente nei confronti di questi il recupero del credito (salvaguardando il condominio dalla cessazione o riduzione del servizio, sanzioni od interessi di mora per il ritardato pagamento, anticipazioni di spese legali, ecc.).
La Rete avrà anche a disposizione un Fondo per sostenere i Condòmini “morosi involontari” (per perdita di lavoro o spese mediche ingenti e imprevedibili), che potranno restituire le quanto preso in presto fino a 10 anni senza interessi.
Per la Formazione del personale sia dei Condomini che delle ditte Fornitrici sono previsti corsi “gratuiti” finanziati tramite i Fondi Paritetici Interprofessionali.
Ogni condòmino potrà costantemente controllare la gestione del proprio condominio, accedendo alla documentazione sul web e se non ne avesse possibilità o voglia saprà che il Revisore Contabile del Condominio, sta esercitando tale funzione.
Marco Rizzardi di Assifabbricati ha presentato le soluzioni per tutte le polizze assicurative che l’amministratore stipula per i fabbricati da lui amministrati. Le polizze possono essere gestire anche online, in cloud residente presso una società specializzata, e così tutti i singoli sinistri, in modo che l’intervento del professionista si riduca al minimo e soprattutto lo studio venga alleggerito di funzioni che portano via spazio e tempo.
Franco Casarano di Assocond , l’associazione che raggruppa dal 1987 i condòmini, ha ricordato che la disciplina italiana che ha dato attuazione a quelle direttive si fonda essenzialmente sul Decreto Legislativo del 19 agosto 2005 n. 192 e sue successive modifiche, sino alla modifica più significativa, ovvero quella apportata dal Decreto Ministeriale del 26/6/2015. Si tratta, ha detto Casarano, di un provvedimento che recepisce la direttiva europea 2010/31 del 18/6/2010, direttiva che ha imposto agli Stati membri di disciplinare il rendimento energetico nell'edilizia, nonché di fissare i requisiti minimi di prestazioni energetiche sia per gli edifici di nuova costruzione, sia per quelli già esistenti, ove sugli stessi si intendano eseguire opere di riqualificazione edilizia. Il tutto per conseguire livelli ottimali di consumi e quindi di costi di gestione: un tema, ha ricorato Casarano, che va affrontato, considerando il quadro complessivo di un processo europeo che sin dal 2002 ha impegnato i Paesi membri dell'Unione al raggiungimento di significativi risultati nel contenimento dei consumi di energia: è un impegno che in Italia è stato ribadito normativamente più volte, ma che, con colpevole disinvoltura, è stato troppo spesso ignorato.
L’intervento conclusivo è stato svolto da Bruno Tridico, presidente di Lisiai (libero sindacato italiano amministratori di immobili) , che ha ricordato come siano ancora poche le associazioni di categoria che monitorano seriamente il rapporto con i condòmini: ci deve essere una traccia che “obblighi” i condòmini ad avere un approccio diverso con la loro stesa proprietà. Le associazioni dei proprietari, ha concluso Tridico, spesso non hanno molta volontà di entrare nella materia condominiale al di là del dato giuridico e normativo.


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