Non si convoca in assembla generale l’amministratore del condominio parziale

L'amministratore di un Condominio degli edifici è tenuto a convocare alle assemblee dei condòmini gli aventi diritto, e, in quanto tale, non è in grado di citare a comparire, in luogo di essi, l'amministratore delle parti comuni di un condominio parziale. Neppure il regolamento è in grado di derogare il valore imperativo della norma di riferimento (articolo 1136 codice civile) e certamente non può esonerare l'amministratore ad effettuare le visure presso la Conservatoria dei registri immobiliari per aggiornare le risultanze riportate nell'anagrafe dei condòmini. Ciò, in estrema sintesi, è quanto afferma la Sentenza della Corte di Appello di Roma pubblicata l’8 marzo 2017.
I proprietari dei boxes di un condominio hanno impugnato la delibera con cui l'assemblea dei condòmini aveva approvato il rendiconto, imputandogli diversi costi e spese. Il Condominio opposto, costituitosi in giudizio, ha preliminarmente contestato la decadenza dei condòmini dal diritto di impugnazione di cui all'articolo 1137 codice civile (decorrenza del termine perentorio di trenta giorni), siccome, ad avviso dell'amministratore, gli stessi avevano avuto conoscenza della deliberazione con la comunicazione del verbale fatta all'amministratore della citata parte comune.
La causa veniva decisa in primo grado in favore dei condòmini impugnanti, e, perveniva, in quanto tale, avanti alla Corte di Appello della Capitale.
I giudici del gravame hanno, innanzitutto, precisato che la disciplina sulla costituzione delle assemblee condominiali è posta dall'articolo 1138, comma 4, Codice civile come “materia” sottratta all'autonomia dei privati. L'articolo in disamina prevede espressamente che “le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino ... e in nessun caso possono derogare ulte disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1133, 1136 e 1137”. Consegue che qualsiasi precetto contenuto in seno ad un regolamento condominiale non può in alcun modo derogare il disposto di cui all'articolo 1136 (e, segnatamente, il comma 6, che stabilisce che “l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti ì condomini sono stati invitati alla riunione”), trattandosi di norma posta proprio a tutela del corretto svolgimento delle delibere assembleari, con la conseguenza che la norma regolamentare deve ritenersi affetta da nullità (in tal senso, Cassazione Civile n. 13011/2013).
Dall'affermazione di tale principio è stato poi argomentato l'obbligo posto in capo l'Amministratore condominiale di accertare, preventivamente, presso la Conservatoria eventuali cambi di proprietà delle unità immobiliari site all'interno del Condominio. Nei rapporti tra il Condominio ed i singoli partecipanti mancano, difatti, le condizioni per applicare il “principio dell'apparenza” del diritto (volto, essenzialmente, alla tutela dei terzi di buona fede, tra i quali, rispetto al Condominio, non possono essere annoverati i singoli condomini). Ed invero: La tutela della apparenza del diritto non può essere invocata da chi abbia trascurato di accertare sui pubblici registri, contro ogni norma di avvedutezza, la situazione giuridica, appunto perché la pubblicità, dov'è imposta, ha la funzione di rendere nota ufficialmente la posizione che ne forma oggetto” (cfr., Cass. Sez. Un., n. 5035/2002).
In conclusione, secondo i giudici della Corte d'appello capitolina, l'amministratore di Condominio è sempre tenuto ad effettuare le verifiche necessarie presso i pubblici registri, pena, in caso di omessa convocazione dell'effettivo condomino/proprietario, ovvero in caso di convocazione del relativo rappresentante comune (in quanto terzo estraneo alla titolarità del diritto in disamina), l'invalidità della delibera assembleare adottata.