Più criteri per valutare l'ordinarietà dei lavori

Matteo Rezzonico

13 Aprile 2017

La domanda

Nel nostro condominio si è deliberata una spesa di 9.000 euro per un intervento di potatura di piante d'alto fusto, che avviene ogni tre-quattro anni. Vi è contrasto tra chi sostiene che si tratti di manutenzione ordinaria e, quindi, deliberabile con un terzo dei millesimi in seconda convocazione, e chi invece ritiene che si tratti di manutenzione straordinaria (non trattandosi di intervento usuale), come tale deliberabile con 500 millesimi.L'amministratore sostiene che, per considerare la manutenzione come straordinaria, occorrerebbe che la spesa superasse il 10/15% del valore del bilancio. Se così fosse, tutto, nel nostro condominio, a fronte di un consuntivo annuo di circa 600mila euro, sarebbe di fatto da considerare come manutenzione ordinaria.Qual è il criterio con cui si valutano la manutenzione straordinaria di notevole entità, prevista dal 4° comma dell'articolo 1136 del Codice civile, e quella di lieve entità?

Salvo esame della fattispecie in concreto e dell’intervento in questione, si ritiene che la spesa per la potatura delle piante di alto fusto, eseguita ogni tre o quattro anni, dell’importo di 9mila euro non possa considerarsi riparazione straordinaria di notevole entità, tenuto conto del consuntivo condominiale di circa 600mila euro.Resta fermo, tuttavia, che la giurisprudenza – in assenza di specifiche disposizioni legislative – non individua un unico criterio per valutare la “rilevanza” della spesa, ma più criteri “proporzionali”: quello del valore oggettivo delle opere, quello del valore dell’edificio, quello della somma accollata al singolo condomino.Si veda in questo senso, per tutte, Cassazione, 29 gennaio 1999, n. 810, secondo cui «i criteri della proporzionalità fra il costo delle opere ed il valore dell'edificio e la ripartizione di quel costo fra i condòmini configurano non un vincolo ed un limite della discrezionalità ma un ulteriore ed eventuale criterio di giudizio: nel senso della possibilità, per il giudice del merito, di tenere conto, oltre che dei dati di immediato rilievo, cioè dell'ammontare oggettivo dell'esborso occorrente per la realizzazione di dette opere, anche del rapporto fra quei tre elementi (costo delle opere, valore dell'edificio, entità della spesa ricadente sui singoli condomini) quando quel dato immediato, per la sua entità, non appaia risolutivo. Ne consegue la legittimità della maggiore incidenza riconosciuta all'uno o agli altri criteri di apprezzamento...».

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