Sottotetto comune quando serve all’uso del condominio

I giudici hanno dibattuto e sono stati chiamati più volte a decidere a chi appartenesse il sottotetto in condominio: è una parte comune dell’edificio condominiale che rientra in quei beni, seppur senza farne espressa menzione, indicati nell’articolo 1117 del Codice civile, oppure è di proprietà del proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano?

La Corte di cassazione, con ordinanza n.6314 del 10 marzo 2017 (relatore Antonio Scarpa) affronta ancora una volta questa tematica. Un condòmino aveva proposto ricorso contro la sentenza della Corte d’appello di Firenze che, in parziale riforma della sentenza emessa dal Tribunale di Pisa, aveva rigettato la sua richiesta di rivendica di due locali sottotetto al terzo e ultimo piano del condominio.

La Corte di Firenze, in particolare, affermava che le due soffitte avessero una specifica destinazione pertinenziale al servizio del terzo piano, e non una destinazione comune a servizio dell’edificio condominiale e, quindi, non rientravano tra i beni di cui all’articolo 1117 del Codice civile.

I giudici della Cassazione, partendo da questo assunto, ricostruiscono la vicenda.

Il condominio, così come regolato dagli articoli 1117 del Codice civile e seguenti, viene a strutturarsi dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall’originario unico proprietario ad un altro soggetto. Da questo momento inizia a operare la presunzione legale (articolo 1117) di comunione “pro indiviso” di tutte quelle parti dell’edificio che per ubicazione e/o struttura, sono destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze del condominio, salvo che dal titolo, ovvero dall’atto di trasferimento immobiliare, non risulti una chiara e manifesta volontà di riservare al condomino la proprietà di alcune di queste parti.

Le soffitte/sottotetti sono beni non espressamente indicati nell’elenco esemplificativo contenuto nell’articolo1117 del Codice civile.

La Cassazione, secondo un consolidato indirizzo, reputa i sottotetti di proprietà comune quando sono destinati, per le loro caratteristiche funzionali e strutturali, all’uso comune (si veda anche l’articolo sul Sole 24 Ore del 3 gennaio 2017, dove si illustra la sentenza della Cassazione 23902/2016). Se, invece, il sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità, l’appartamento dell’ultimo piano e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’uso come vano autonomo, esso va considerato pertinenza di tale appartamento.

La proprietà del sottotetto si determina, dunque, in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione cui esso è destinato in concreto.

Nel caso in esame la Cassazione ha rigettato il ricorso, avendo la Corte d’appello di Firenze accertato, con apprezzamento di fatto, insindacabile in Cassazione, che i due sottotetti sono di pertinenza dell’appartamento del terzo piano.