Condominio

Il condòmino interviene solo se c’è vera urgenza

di Giuseppe Marando

Non è raro, anche se non molto frequente, che il singolo condòmino, di sua iniziativa, affronti delle spese per le parti comuni e poi ne chieda il rimborso al condominio.

Il caso esaminato dalla Corte di cassazione con la sentenza depositata ieri, n. 9177, riguarda un ampio aggregato condominiale al cui interno una società, che gestiva un complesso alberghiero, aveva svolto, in qualità di condòmino e senza esserne autorizzata, lavori di manutenzione delle parti comuni giustificando poi in sede di causa questa sua opera suppletiva con l’inerzia dell’amministrazione condominiale.

Otteneva così un decreto ingiuntivo alla condanna alla restituzione della quota a carico di uno degli altri condòmini, il quale rifiutava il versamento (tra l’altro non di poco conto, circa 3.600 euro) adducendo che non si trattava di “spesa urgente”, come invece richiede l’articolo 1134 del Codice civile. per legittimare una iniziativa dei singoli partecipanti senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea.

La Suprema Corte ha dato ragione al condòmino che si era visto ingiungere il pagamento, rimasto soccombente in primo e secondo grado, confermando i principi consolidati in materia (che valgono, naturalmente, anche con il nuovo testo dell’articolo 1134 del Codice civile): l’intervento sostitutivo del condòmino per le parti comuni ha carattere eccezionale ed è giustificato «solo ove, per impedire un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, le opere debbano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condòmini (cfr. da ultimo Cass. 18759/2016)».

Sentenze pregresse avevano legittimato l’iniziativa del condòmino anche per la necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità (Cassazione, sentenze 20151/2013 e 4330/2012) o per le spese affrontate in ottemperanza di alcune ordinanze comunali che avevano imposto l’esecuzione dei lavori (Cassazione, sentenza 9743/2010).

In mancanza dell’urgenza, l’inerzia del condominio non legittima l’intervento diretto ma solo il ricorso alla «volontaria giurisdizione» (articolo 1105 del Codice civle) affinché il giudice prenda i provvedimenti necessari (anche, se occorre, con la nomina di un amministratore “ad acta”).

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