Recintare con paletti e catene il condominio non è una «innovazione vietata»

La delibera assembleare che autorizza l'affissione di paletti e catene per delimitare il fabbricato e vietare l'accesso indiscriminato a terzi, pur se non assunta all'unanimità, non può ritenersi invalida, in quanto detta limitazione non modifica ma, semplicemente, innova, essendo di ausilio al miglior uso della cosa comune.
Conseguentemente, una tale delibera non necessita del consenso unanime, necessario invece per le innovazioni lesive dei diritti dei condòmini in merito all'uso e al godimento delle parti comuni.
Tanto ha stabilito la Corte d'Appello di Catanzaro, I Sezione Civile, in una sentenza che si è soffermata, peraltro, anche sui requisiti di validità dell'assemblea e sulla conformità del verbale assembleare rispetto alla copia rilasciata al condomino prima che la riunione venga dichiarata chiusa.
Il verbale assembleare deve contenere la descrizione in merito all'andamento dell'assemblea condominiale, i condòmini presenti ed i rispettivi millesimi, l'oggetto della discussione e le relative votazioni dell'assemblea.
Per quanto concerne le predette votazioni, è sufficiente riportare il nominativo dei condòmini votanti e la loro espressione di voto, anche in assenza dell'indicazione dei rispettivi millesimi di proprietà, in considerazione del fatto che tale dato è possibile desumerlo dalla documentazione condominiale e, in primo luogo, dalle tabelle millesimali.
Ciò posto, il condomino che prima del termine della riunione abbandoni la seduta e pretenda copia del verbale assembleare sino ad allora redatto, non può impugnare la predetta delibera sulla scorta del verbale (parziale) in suo possesso denunciando la mancanza dei requisiti formali, quando copia integrale del predetto verbale sia stata regolarmente inviata al condomino che prematuramente ha lasciato l'assemblea - da ritenersi a quel punto assente - nonché prodotta agli atti del giudizio senza alcuna contestazione da parte del ricorrente.
Ed invero, la prova della veridicità delle dichiarazioni contenute a verbale, ivi compresa l'esistenza dei quorum deliberativi, può essere desunta dall'esistenza di contestazioni da parte degli altri partecipanti nonché dalla mancanza di specifiche prove da parte di chi ne nega la regolarità.
La Corte territoriale, quindi, tornando al merito della delibera di affissione di paletti e catene di delimitazione del fabbricato condominiale, ricorda che, per costante insegnamento della Suprema Corte, <<in tema di condominio, per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni (qualunque “opus novum”), ma solamente quelle modifiche che, determinando l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti>>, ciò posto, e per analogia, <<la delibera assembleare che ordini la chiusura del cancello carraio dell'area cortilizia, previa consegna del telecomando di apertura ad ogni condomino, non dispone un'innovazione e non necessita di maggioranza qualificata, ai sensi dell'art. 1120 cod. civ., in quanto non muta la destinazione del bene comune, ma ne disciplina l'uso in senso migliorativo, impedendo ai terzi estranei l'indiscriminato accesso all'area condominiale>> (Cass. 3509/2015).
Conseguentemente, la delibera che ha disposto la menzionata innovazione, premessa la sussistenza di tutti i requisiti formali, non può ritenersi invalidamente assunta.