Cambio di destinazione e raddoppio delle unità

Marco Zandonà

29 Marzo 2017

La domanda

Un contribuente sta sostenendo delle spese di ristrutturazione su un'unità A/3 e una C/2, parti di un medesimo edificio. L'unità C/2 è stata (dagli anni '70 fino al 2010) adibita ad uso strumentale, come sede di un'attività d'impresa. Dal 2010, nelle dichiarazioni dei redditi, non è mai stata classificata come pertinenza di A/3, per volontà del contribuente (nonostante l'A/3 fosse abitazione principale). Tutto ciò premesso, non si ritiene sia presente il vincolo pertinenziale, in quanto manca il requisito soggettivo di asservimento ad altro immobile, poiché fino al 2010 l'unità è stata destinata ad usi commerciali e in seguito non è stata dichiarata come pertinenza, in quanto nei fatti non lo è stata. Con la ristrutturazione, le unità verranno suddivise in 4 unità abitative. Si chiede dunque se al contribuente spettino due plafond di 96.000 euro.

Nel caso di specie, il diritto compete con riferimento a due unità immobiliare (96.000 per 2) in quanto comunque si applica anche la detrazione per intervento di cambio di destinazione d’uso per fabbricato non pertinenziale. Con la circolare 121/E del 1998, è stato precisato che nell’ipotesi di intervento con variazione del numero delle unità immobiliari abitative la detrazione del 50% (articolo 16-bis del Tuir, Dpr 917/1986, e articolo 1, comma 2, lettera c, n. 1 e n. 4, della legge 11 dicembre 2016, n. 232, legge di bilancio per il 2017; si veda anche la guida al 50% su www.agenziaentrate.it), si applica comunque, nei limiti di 96.000 euro, con riferimento al numero delle unità immobiliari esistenti all’inizio dell’intervento. Nel caso di specie, l’unità abitativa era una sola in quanto l’altra era un fabbricato strumentale per attività commerciale e non pertinenziale. Tuttavia, per tale seconda unità la detrazione si applica come intervento di cambio di destinazione d’uso. Il cambio di destinazione d’uso, infatti, è espressamente previsto tra gli interventi agevolati ai fini del 50%. Con la risoluzione n.14/E dell’8 febbraio 2005, l’agenzia delle Entrate, in risposta ad una specifica istanza di interpello avanzata da un contribuente, ha precisato l’applicazione del 36% (attuale 50% sino al prossimo 31 dicembre 2017; articolo 16 bis del Tuir 917/86 e articolo 1 legge 147/2013) per la ristrutturazione di un fienile che, solo al termine dei lavori, avrebbe assunto la destinazione d’uso abitativo, a condizione che nel provvedimento autorizzativo dell’intervento fosse risultato chiaramente il mutamento della destinazione. In particolare, l’Agenzia ha ammesso l’applicabilità del beneficio anche in questo caso in quanto, nella categoria di intervento riconducibile alla ristrutturazione edilizia (di cui alla lettera d dell’articolo 31 della legge 457/1978, ora trasfuso nell’articolo 3, comma 1, lettera d, Dpr 380/2001), possono ricomprendersi anche gli interventi di mutamento della destinazione d’uso di edifici non solo rurali ma di qualsiasi specie (anche da un negozio classificato in C/2 ad abitazione). In conclusione, il passaggio da due a 4 unità abitative consente l’applicazione della detrazione su un importo pari a 192.000 euro cioè 96.000 per 2.

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