Condominio

Con la domanda riconvenzionale cade la legittimazione passiva dell'amministratore

di Federico Ciaccafava

Nel caso in cui un condòmino, convenuto dall'amministratore con azione di rilascio di uno spazio di proprietà comune, non si limiti a formulare un'eccezione riconvenzionale di usucapione al fine limitato di paralizzare la pretesa avversaria, ma proponga una domanda riconvenzionale, ai sensi degli artt. 34 e 36 cod. proc. civ., diretta a conseguire la dichiarazione di proprietà esclusiva del bene, viene meno la legittimazione passiva dell'amministratore rispetto alla controdomanda, dovendo la stessa, giacché incidente sull'estensione del diritto dei singoli, svolgersi nei confronti di tutti i condomini, in quanto viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico ed inscindibile su cui deve statuire la richiesta pronuncia giudiziale.
Lo ha ribadito la Corte di cassazione in una recente ordinanza (Sez. VI, ordinanza 15 marzo 2016, n. 6649, Relatore Antonio Scarpa) precisando che, nell'ipotesi in cui una tale domanda riconvenzionale venga proposta e decisa solo nei confronti dell'amministratore, il contraddittorio non può ritenersi validamente instaurato, e, in difetto di giudicato esplicito od implicito sul punto, tale invalida costituzione del contraddittorio può essere denunciata o essere rilevata d'ufficio anche in sede di legittimità.
Nel caso in esame, un Condominio aveva impugnato la decisione con la quale la corte d'appello, accogliendo l'impugnazione proposta da due condomini avverso la decisione di prime cure, aveva dichiarato, in riforma della pronuncia di primo grado, che il dante causa dei condomini appellanti aveva acquistato per usucapione la proprietà della porzione di giardino annessa ad una unità immobiliare e per l'effetto rigettato la domanda di rilascio avanzata dal Condominio in primo grado. In particolare, il Condominio aveva dedotto che i condomini convenuti avevano occupato sine titulo la porzione di cortile condominiale. Quest'ultimi avevano allora chiamato in causa in garanzia per evizione parziale il loro dante causa, il quale, nel costituirsi, aveva proposto domanda riconvenzionale volta ad accertare l'avvenuta usucapione dell'area in contesa alla data della compravendita conclusa con gli attuali condomini. Il giudice adito in primo grado aveva accolto la domanda di rilascio della porzione di giardino in danno dei condomini convenuti, rigettando le altre domande. I condomini avevano pertanto proposto appello principale e il loro dante causa appello incidentale insistendo per la domanda di usucapione. La corte d'appello aveva rilevato che la cooperativa edilizia, la quale aveva realizzato l'edificio, aveva concesso con convenzione al dante causa dei condomini l'uso esclusivo della porzione di giardino. Tale concessione in uso, ad avviso della corte territoriale, aveva costituito l'occasione per l'instaurazione di un possesso pieno della porzione di giardino per un periodo ultraventennale, con conseguente acquisto della proprietà per usucapione.
La Corte di cassazione, in applicazione dell'enunciato principio, ha accolto il primo motivo di ricorso con il quale il ricorrente Condominio aveva dedotto la nullità del procedimento per omessa integrazione del contraddittorio nei confronti dei singoli condomini in relazione alla domanda riconvenzionale di usucapione proposta dal terzo chiamato e dante causa dei condomini controricorrenti reiterata in sede di appello incidentale. Proponendo una espressa domanda riconvenzionale di usucapione, osserva la Corte, il terzo chiamato in causa aveva dimostrato di non ambire soltanto al rigetto delle avverse domande ed a dimostrare la disponibilità della porzione di giardino oggetto di alienazione quanto ad accertare la sua proprietà esclusiva su tali beni, e quindi a conseguire un titolo giudiziale opponibile a tutti i comproprietari. Il che, conclude la pronuncia in epigrafe, imponeva la partecipazione al giudizio degli altri condomini. Di qui la cassazione della pronuncia impugnata con rimessione della causa al giudice di primo grado.
Cassazione civile, Sez. VI, ordinanza 15 marzo 2017, n. 6649
Riferimenti normativi:
Cod. Civ. art. 832
Cod. Civ. art. 1117
Cod. Civ. art. 1131
Cod. Civ. art. 1158
Cod. Proc. Civ. art. 34
Cod. Proc. Civ. art. 36
Cod. Proc. Civ. art. 102
Riferimenti giurisprudenziali:
Cass. Civ., Sez. II, Sent. 22 febbraio 2013, n. 4624
Cass. Civ., Sez. II, Sent. 3 settembre 2012, n. 14765
Cass. Civ., Sez. II, Sent. 8 settembre 2009, n. 19385
Cass. Civ., Sez. II, Sent. 24 agosto 1991, n. 9092

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