Le tre regole del parcheggio

Gli interventi del condominio sui posti auto si traducono prevalentemente in “regolamentazione” dell’uso dei beni comuni e “innovazioni “, più di rado nel cambio di destinazione”.

Ordinaria regolamentazione

Si approva con la maggioranza semplice (se non modifica un regolamento contrattuale). Tra i numerosi provvedimenti legittimamenta assunti con delibera a maggioranza, volti a disciplinare il libero parcheggio nelle aree condominiali ,si può prendere qualche esempio attingendo ad una casistica molto vasta della Cassazione: uso turnario (sentenza 1421/2016); divieto di sosta se questa impedisce agli altri condòmini il pari uso dello spazio comune (sentenza 3640/2004) o rende difficoltoso il passaggio delle altre vetture (sentenza 14633/2012); divieto di parcheggio della seconda auto se i posti sono insufficienti (ordinanza 11861/2005); proibizione di lasciare autovetture nell’atrio di uno stabile di particolare pregio (sentenza 19615/2012).

Innovazioni

Quando, invece, si decide di organizzare un’area a parcheggio per il condominio, si crea una “innovazione”. Con la riforma del 2012 il Codice civile (articolo 1120) qualifica espressamente come innovazione «opere e interventi» per un parcheggio; ma la maggioranza necessaria viene abbassata a 500 millesimi dai due terzi previsti per le innovazioni in generale.

Rimane fermo, in ogni caso, il divieto delle innovazioni che rendono il bene «inservibile all’uso od al godimento anche di un solo condòmino o pregiudicano stabilità, sicurezza, decoro architettonico dell’edificio» (articolo 1120, 4° comma, del Codice civiled articolo 9 della legge “Tognoli”).

La stabilità del fabbricato potrebbe essere minata, per esempio, dai parcheggi nel sottosuolo, mentre la rilevanza per il decoro architettonico farebbe pensare, fra l’altro, a un giardino di particolare pregio e qualità ornamentali mutato in parcheggio o a una costruzione in totale disarmonia con lo stile dell’edificio.

Nuove destinazioni d’uso

Se l’innovazione muta del tutto la specifica utilizzazione dell’area (per esempio, prima adibita a parco giochi dei bimbi), si produce anche un cambiamento della destinazione d’uso del bene comune.

Con la riforma del 2012 è intervenuto il nuovo articolo 1117-ter del Codice civile, che sottopone questo cambio di destinazione d’uso alla maggioranza “aggravata” di 4/5 (dei millesimi e dei condòmini), ponendosi però in conflitto con l’articolo 1120, comma 2, che per i parcheggi prevede solo 500 anziché 800 millesimi.

Ma l’apparente contrasto dovrebbe risolversi se si considera che il 1117-ter, norma di carattere generale, non è applicabile ai parcheggi perché derogata dalla norma speciale del 1120, comma 2, perché la legge speciale prevale su quella generale.

In altri termini, se un’innovazione “ordinaria” e non specificata (cioè quella “da due terzi” di cui all’articolo 1120, comma 1) comporta anche il cambio di destinazione, oggi valgono il quorum e la procedura del 1117 ter (quindi con 4/5 dei millesimi); se invece l’innovazione è fatta espressamente «per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio» come dice il comma 2, n. 2) dello stesso articolo 1120, con maggioranza dei 2/3, il 1117-ter e la sua super maggioranza rimangono fuori causa.

Infine, il divieto di rendere “inservibile” il bene anche per un solo condòmino (che non sussisterebbe se si applicasse invece la più rigorosa, per altri versi, disciplina dell’art. 1117-ter) impone che la nuova utilità e funzione sia garantita a tutti i partecipanti, anche se non possessori di auto, perché queste potrebbero venir acquisite in un momento successivo.

Senza poi dimenticare, come sancito ancora di recente, che “l’’attribuzione esclusiva” dei posti auto ad alcuni soltanto dei condòmini richiede, a pena di nullità, una delibera unanime perché in questo modo si pregiudica l’uso e il godimento paritario del bene (Cassazione, sentenza 11034/2016).