Il mini condominio è una villetta ai fini fiscali

Le unità immobiliari in condominio con spazio esterno comune sono considerate villini ai fini della rendita fiscale. Per gli immobili che appartengono alla categoria ordinaria (dai quali sono esclusi quelli di categoria speciale o a destinazione particolare, quali ad esempio: opifici; alberghi e pensioni; teatri, cinematografi, case di cura ed ospedali; fabbricati destinati all'esercizio pubblico dei culti; fabbricati e costruzioni nei cimiteri), ai fini dell'attribuzione della categoria e della classe di competenza, cd. classamento, occorre procedere con la stima comparativa, che si basa sulla valutazione delle caratteristiche esterne e interne del medesimo immobile, nonché sulla sua ubicazione, con riferimento alla tariffa prevista per la classe di appartenenza.
Al contrario, per quelli a destinazione speciale, tale valore è risultante dalla somma di diversi elementi per i quali, tuttavia, è necessaria una stima diretta e non comparativa.
Ciò posto, quando l'unità immobiliare di categoria ordinaria è inclusa in un fabbricato condominiale di maggior consistenza ed ha, tra le parti comuni, un'area coltivata, sia essa a giardino o meno, ai sensi della circolare del Ministero delle Finanze n. 5 del 14 marzo 1992, alla stessa deve essere assegnata la classificazione di villino.
La circolare 5/1992, prevede come «per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unita' immobiliari, avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile o economico ed essere dotato, per tutte o parte delle unita' immobiliari, di aree coltivate o no a giardino», conseguentemente, ai fini della classificazione in villino, risulta ininfluente la circostanza per cui, come comunemente avviene nei fabbricati in condominio, lo spazio esterno sia ad uso comune, piuttosto che esclusivo.
Tanto ha stabilito la Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 5600, pubblicata in data 6 marzo 2017.
Con ricorso per cassazione l'Agenzia delle Entrate, impugnava la decisione della Commissione Tributaria Regionale di Napoli – Sez. Distaccata di Salerno, che aveva annullato l'avviso di accertamento con il quale la stessa aveva provveduto al nuovo classamento di alcuni immobili di un contribuente, valutati con il predetto avviso quali villini, ai quali conseguente era stata assegnata una diversa e maggiore rendita fiscale, eccependo la violazione dell'art. 11 del D.L. n. 70 del 1988 (conv. nella legge n. 154/1988), dell'art. 4 comma 21 del D.L. n. 853/1984 e dell'art. 1 comma 3 del D.M. n. 701/1994.
Il ricorso, come accennato, è stato accolto dalla Suprema Corte, la quale premette che <<per gli immobili che appartengono alla categoria ordinaria, ai fini del classamento, il metodo di stima non è la stima diretta, ma è la metodologia comparativa, basata sulle caratteristiche estrinseche ed intrinseche dell'immobile ed sulla sua ubicazione, in relazione alla tariffa prevista per la classe d'appartenenza, mentre è solo per gli immobili a “destinazione speciale” (come gli alberghi) il cui valore scaturisce dalla sommatoria di più fattori che risulta necessaria la stima diretta con sopralluogo>>.
Ciò posto, escluso il metodo di valutazione diretto, afferma che all'immobile <<quand'anche suddiviso in più unità immobiliari rientranti in un complesso condominiale, ai sensi della circolare n. 5 del 1992 del Ministero delle Finanze, “Catasto e servizi tecnici erariali”>>, deve comunque essere assegnata <<la classificazione di villino>>, atteso che detta classificazione <<richiede la sussistenza di uno spazio esterno (”area coltivata o no a giardino”), ma non necessariamente esclusivo>>.
Il ricorso, pertanto, viene accolto e la sentenza cassata e rinviata, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Commissione Tributaria Regionale per la Campania, sezione distaccata di Salerno, in diversa composizione.