Solo il condominio risarcisce i «terzi»

Il tema della responsabilità personale dell’amministratore condominiale va sempre legato al fatto che egli è legato allo stabile amministrato da un contratto di mandato senza rappresentanza. Lungi dall’essere limitata a casi tassativi previsti dal Codice civile, però, il quadro della responsabilità dell’amministratore di condominio è in continua evoluzione.

Un esempio può essere la sentenza numero 17983 del 2014 con la quale la Cassazione, richiamando i principi della nota decisione numero 25251 del 2008, specifica un importante principio sul tema.

Nel dettaglio, la sentenza del 2008, aveva chiarito che «l’amministratore è custode dei beni condominiali. L’amministratore del condominio ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, con conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi od agli stessi condomini».

Sull’onda di questo ragionamento, la Suprema Corte ha ripreso il principio, estendendolo con un ulteriore corollario ricco di significato: la sentenza 17983 difatti aggiunge che «la responsabilità extra contrattuale verso i terzi risulta predicabile – ex art. 2051 c.c. – esclusivamente a carico del condominio, residuando per l’amministratore esclusivamente la possibilità di ricorrere in responsabilità nel rapporto interno che lo lega al condominio medesimo».

In sostanza, quindi, il concetto di custodia che fonda la responsabilità sull’articolo 2051 del Codice civile sarebbe «altra cosa rispetto al compito di custodire i beni comuni (rientrante negli obblighi contrattuali assunti dall’amministratore nei confronti dei condomini) e sussiste – rispetto ai terzi e sul piano extracontrattuale – in capo al solo condominio, sul quale grava una presunzione di responsabilità che ammette una prova liberatoria».

Dal queste sentenze si può dedurre che il terzo danneggiato può agire per la responsabilità di cui all’articolo 2051 del Codice Civile solo nei confronti del condominio, e quindi di tutti i condomini, essendo il condominio un semplice ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica, mentre egli (il terzo) non potrà rivolgersi in tal senso direttamente all’amministratore, anche se quest’ultimo sia venuto palesemente meno ai propri obblighi di custode della cosa comune.

All’esito della condanna, quindi, sarebbe lo stesso stabile ad avere il diritto di richiedere il risarcimento dei danni all’amministratore per avere inadempiuto agli obblighi derivanti dal contratto di mandato, tra i quali figura anche la corretta custodia dei beni condominiali.

Il temperamento offerto dalla sentenza del 2014 pare di considerevole importanza, dato che sarebbe stato ingiusto considerare l’amministratore di condominio come diretto responsabile per il risarcimento dei danni subiti da un terzo e derivanti dai beni condominiali.