Il Condominio

La chek list per la precompilata

di Glauco Bisso

La precompilata in condominio va ai supplementari: oggi, però, è l’ultimo giorno in cui gli amministratori di condominio possono inviare le comunicazioni dei dati all’Agenzia delle Entrate relativamente agli interventi di recupero edilizi e risparmio energetico, le cui spese sono detraibili al 50 per cento. Ma è con la mezzanotte di domenica 12 marzo che i giochi finiranno davvero. Sino ad allora sarà possibile correggere le comunicazioni inviate senza che la sanzione sia applicabile. Allo stesso modo ci si salva con la riduzione ad un terzo, se la segnalazione da parte dell’AdE perverrà entro i cinque giorni successivi alla stessa ma comunque entro sessanta giorni (6 maggio 2017).

Check list prima dell’invio

La sanzione scatta quest’anno solo «nei casi di lieve tardività o di errata trasmissione dei dati stessi, se l’errore non determina un’indebita fruizione di detrazioni o deduzioni». Ciò significa che l’errore può riguardare l’individuazione del beneficiario, la detraibilità, l’ammontare della spesa. Gli ultimi dubbi notturni degli amministratori di condominio possono quindi riguardare ciascuna di queste tre situazioni d’errore.

Chi è il Beneficiario

La sorgente dei dati è stato per (quasi) tutti il Rac – registro di anagrafe condominiale – che è composto però da dichiarazioni rese dai condòmini. Solo se queste fossero state assenti si è provveduto con la consultazione dei dati catastali. Ma il catasto, dove non è in vigore il sistema tavolare, può riportare situazioni non corrispondenti alla realtà. Ma è una missione impossibile, l’accertamento presso le Conservatorie, nei tempi ridotti del primo anno “sperimentale”.
Di qui le preoccupazioni sull’imputazione delle spese a coloro che apparentemente sono proprietari ma potrebbero poi non esserlo davvero. Ben più difficili gli accertamenti relativi agli altri diritti reali (nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione) e di godimento (locazione e comodato).
l’Agenzia delle Entrate ha autorizzato l’amministratore a non inviare i dati di questi soggetti non proprietariu né titolari di diritti reali, se non reperibili. Quindi, solo in caso di indicazione dal condòmino di un beneficiario diverso dal proprietario o titolare di diritti reali l’amministratore lo indica e contrassegna il campo «Altre tipologie di soggetti». In caso di dati mancanti, sarà questo”beneficiario” non condòmino a correggere la propria precompilata.

Quanto mi costi

L’esatta attribuzione dell’ammontare della spesa deve essere determinata non in base alla semplice ripartizione dell’ammontare pagato dall’amministratore con il bonifico parlante ma previa verifica dell’avvenuto pagamento del condòmino al condominio (si veda il Sole 24 ore del 19, 27 e 28 febbraio scorso).
Solo se l’amministratore ha potuto “anticipare” il pagamento, magari relativamente esiguo, da altri fondi, va contrassegnato il campo “pagamento non interamente corrisposto al 31/12”. Il campo è stato contrassegnato anche nel caso “di default” in cui il condòmino non abbia pagato nell’anno e possa l’anno successivo, a fronte del bonifico dell’amministratore, ottenere il beneficio. Anche un errore nella ripartizione delle spese può comportare la necessità della correzione negli ultimi cinque giorni.

L’anno che verrà

All’operazione precompilata segue l’invio delle normali certificazioni degli amministratori ai condòmini che potranno rispecchiarne il contenuto ma anche correggerlo, con la possibilità di essere sottoposti alla sanzione nel caso di avvenuto errore. Il software messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate è stato di gran lunga il più utilizzato anche perché gli aggiornamenti dei gestionali sono stati rilasciati troppo vicino alla scadenza.

Se la precompilata 2017 è al giro di boa le certificazioni fanno intravedere quello che sarà lo scenario dell’anno che verrà in cui tutti gli errori saranno sanzionati. Individuare i rimedi sarà l’obiettivo dei prossimi mesi perché altrimenti le sanzioni applicate alla complessità dei rapporti condominiali potranno diventare davvero rilevanti. La ricerca completa dei dati, con accesso alle conservatorie, coi costi a carico dei proprietari, l’obiettivo in agenda per rendere possibile che le variazioni di proprietà intervenute sino al 31 dicembre possano essere tutte già inserite nelle trasmissioni del 28 febbraio 2018.

La «certificazione» ai condòmini
In questo contesto non va scordata la certificazione da inviare ai condòmini con i dati esatti: occorrerà avvisarli che in molti casi dovranno correggere la loro «precompilata» (730 o Redditi - ex Unico) in base ai loro effettivi versamenti, soprattutto quando questi siano stati fatti da non condòmini (come conviventi o inquilini) Due fac simile pronti all’uso sono reperibili cliccando qui per i lavori di recupero edilizio e qui per quelli di risparmio energetico .


© RIPRODUZIONE RISERVATA