Guida all’assemblea - 6. Le attribuzioni

L'assemblea dei condòmini è l'organo deliberativo del condominio, chiamata a decidere in materia di “ben comune”.
Le attribuzioni dell'assemblea dei condòmini sono state prefissate, a titolo esemplificativo e non esaustivo, dall'articolo 1135 codice civile.
Le attribuzioni dell'assemblea condominiale riguardano l'intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello della autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente ad impedire ogni decisione.
La “prima” attribuzione elencata dalla norma in disamina ha carattere residuale, nel senso che non viene menzionata esplicitamente (“Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea provvede…”). Andando a ritroso con gli articoli del codice, il primo precetto che discorre dell'assemblea dei condòmini è l'articolo 1117 ter. Codice civile; tale norma demanda all'assise dei condòmini il compito di procedere, con date maggioranze, alla “Modificazioni delle destinazioni d'uso” delle parti comuni.
Al contempo, l'assemblea dei condòmini detiene la potestà di tutela della destinazione impressa alle parti comuni, per cui ove taluno dei condomini ne infranga l'uso, la stessa è la sede istituzionale posta in essere per censurare la condotta illegittima, oltre che, se del caso, per “far cessare le violazioni, anche mediante azioni giudiziarie” (cfr, articolo 1117 quater codice civile).
Il ruolo dell'assemblea in condòminio va anche oltre a quello deputato alla mera vigilanza e tutela delle parti comuni. L'assise dei condòmini è chiamata, infatti, a decidere le “innovazioni” in Condominio.
Con date e peculiari maggioranze, i compartecipi, in sede collegiale, possono assumere delle decisioni in tema di interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità dell'edificio e degli impianti comuni ivi presenti. Non solo, l'assemblea è, inoltre, il posto ove i condòmini possono pronunciarsi in materia di abbattimento delle barriere architettoniche, in tema di contenimento dei consumo energetico, piuttosto che nella realizzazione dei parcheggi comuni, o ancora sulle questioni afferenti la produzione dell'energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonte eoliche, solari, o comunque rinnovabili e cosi via (per completezza, si rinvia all'articolo 1120 e ss codice civile).
Dove non arriva l'assemblea c'è poi l'amministratore del condominio degli edifici. E sempre compito dell'assise procedere alla nomina e alla revoca del mandatario dei condòmini a norma dell'articolo 1130 codice civile.
Altra fattispecie, rispetto a quanto sopra appena delineato, è quella della “conferma” del mandato. Nello specifico, la “conferma dell'amministratore e l'eventuale retribuzione del medesimo” è la “prima” delle attribuzioni dettate dall'articolo 1135 codice civile (cfr, n 1). Da tale assunto, recente giurisprudenza di merito ha ricavato il principio per cui le maggioranze occorrenti per la conferma dell'amministratore sono diverse, o meglio inferiori rispetto quelle pretese ex lege per la nomina e la revoca (cinquecento millesimi) [tra le tante, cfr Tribunale di Palermo, 23/29 gennaio 2015].
La “seconda” delle attribuzioni riconosciute all'assemblea dei condòmini, in quanto esplicitate dall'articolo in disamina (1135 codice civile), ha natura “contabile”. All'assise è demandato il compito di approvare la rendicontazione preparata dall'amministratore; l'organo collegiale dei condòmini è chiamato, in particolare, all'approvazione del preventivo, delle spese necessarie per affrontare l'anno di gestione a venire e di quella afferenti la nota di ripartizione della spesa tra i compartecipi. Tale attribuzione è strettamente connessa a quella successivamente elencata dalla citata norma (punto 3), laddove funzionale all'approvazione del consuntivo di gestione per l'anno appena trascorso.
La “quarta” delle attribuzioni esplicitate dal legislatore riguarda la gestione delle parti comuni in funzione della rispettiva attività di manutenzione “straordinaria”. Sono, in particolare, “interventi di manutenzione straordinaria”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione di uso (cfr, articolo 3 del Testo Unico dell'Edilizia).
L'ampiezza del contenuto di tale attribuzione va letta anche in rapporto alla costituzione del fondo speciale, in cui l'unico limite imposto dal legislatore riguarda quello di contenerne la capienza “minima” al valore dei singoli stati di avanzamento lavori.
Potremmo continuare a segnare nello specifico singole e ulteriori attribuzioni dell'assemblea dei condòmini, ma pare opportuno, in chiusura, rilevare che le competenze della stessa sono talmente ampie da non poterle racchiudere in un novero predefinito, almeno utile ad essere rappresentato in tale sede. Ecco perché, in sintesi, pare opportuno riferire che l'assemblea dei condòmini può deliberare, quale organo destinato ad esprimere la volontà collettiva dei partecipanti, qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio, purché non si tratti di provvedimenti volti a perseguire una finalità extra condominiale.