Terrazza aggettante, alle spese si applica il regime delle parti comuni

Le spese di rifacimento di un terrazzo di copertura “aggettante”, ed in uso esclusivo di un condomino, possono essere regolate, almeno per la parte che non ha funzione coprente, secondo le diverse regole contenute nel regolamento condominiale per i «beni comuni». Lo ha stabilito la Corte di cassazione, con la sentenza 16 febbraio 2017 n. 4183, accogliendo, con rinvio, il ricorso di un condomino secondo cui la funzione di copertura dal terrazzo «spetterebbe solo alla parte compresa entro i muri perimetrali, non anche alla parte aggettante, che avrebbe la diversa funzione di cornicione ovvero di balcone». Ma la valutazione dovrà essere fatta dal giudice di merito.
Un condomino avvocato, nel lontano 1994, aveva impugnato due delibere condominiali «censurando i criteri adottati dall'assemblea per ripartire le spese relative alla impermeabilizzazione e al rifacimento della pavimentazione della terrazza a livello di uso esclusivo di un condomino». Il tribunale accolse la domanda e annullò le delibere, ma la Corte territoriale capovolse il giudizio affermando che, secondo l'articolo 1126 del c.c., «i costi andavano posti a carico solo dei condomini che si trovavano nella colonna immediatamente sottostante il lastrico solare, fruendo essi della sua funzione di copertura». Bocciato l'appello incidentale, che chiedeva venisse esclusa dalla ripartizione la parte aggettante del lastrico solare («non rilevando il distinguo nella funzione prevalente del lastrico»).
La Suprema corte dà atto al ricorrente di aver sollevato, fin dalla prima citazione, la questione della particolare «forma a T della palazzina», e «della necessità che le spese dei lavori di manutenzione del lastrico solare non facessero carico ai soli proprietari degli appartamenti sottostanti al lato danneggiato, dal momento che lo stesso regolamento condominiale prevedeva una diversa ripartizione, proprio in considerazione della peculiare forma». Mentre il giudice di secondo grado ha del tutto ignorato che «a norma di regolamento, le spese per le cose comuni o di uso o servizio comune erano assoggettate espressamente all'univoco criterio di ripartizione secondo i millesimi di proprietà, di cui alla tabella A».
La Corte di appello di Roma ora dovrà nuovamente giudicare applicando il principio di diritto per cui: «In tema di regolamento di condominio c.d. contrattuale la clausola secondo cui i condomini devono contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni comuni deve essere interpretata nel senso di verificare la ricomprensione di singole voci di spesa nella regolamentazione e alla luce del canone finale dell'equo contemperamento, che va applicato in tutti i casi di assoluta incertezza dell'elemento letterale del testo, in modo da accertare se la quota posta a carico di tutti i proprietari in proporzioni dei millesimi non abbia proprio l'effetto di compensare la partecipazione soltanto per un quarto dei proprietari esclusivi dei terrazzi facendoli contribuire ‘pro quota' anche al residuo, che ai sensi dell'art. 1126 c.c. avrebbe dovuto gravare soltanto sui proprietari delle unità immobiliari sottostanti».