Condominio

Annullabile la delibera di ripartizione spese dei posti auto tra i proprietari di automobili

di Paolo Accoti

A mente dell'art. 1123 Cc, rimasto invariato anche a dopo l'entrata in vigore della legge di riforma del condominio (L. 220/2012), <<le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione>>.
L'anzidetto principio trova il suo contemperamento nel II comma del predetto art. 1123 Cc, laddove viene disposto che <<se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne>>.
Nel caso di posto auto assegnato solo ai condòmini proprietari di autovetture, in disparte la questione relativa all'ipotesi di innovazione vietata, sulla quale torneremo a breve, la ripartizione delle spese relative agli anzidetti posti auto tra i proprietari, non rappresenta una modifica dei criteri legali ma una mera ripartizione delle spese tra i beneficiari.
Logica conseguenza di ciò è che la relativa delibera non è affetta dal più grave vizio della nullità ma, al contrario, risulta semplicemente annullabile e, pertanto, da impugnare nel termine di cui all'art. 1137 Cc, vale a dire entro trenta giorni decorrenti dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
Questo il principio espresso dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 1898, pubblicata in data 25 gennaio 2017.
Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo proposto da un condomino, che avanzava anche domanda riconvenzionale di nullità della delibera che aveva ripartito le spese per i posti auto, in parti uguali, tra i condòmini proprietari di autovetture, il Giudice di pace rigettava l'opposizione e dichiarava la propria incompetenza a decidere sulla dedotta nullità della delibera, in favore del Tribunale di Campobasso.
Lo stesso Tribunale, successivamente adito, rigettava la domanda di nullità con condanna alle spese del condomino ricorrente, ma la Corte d'Appello, investita della questione, dichiarava la nullità della delibera condominiale evidenziando come con la stessa <<non si era proceduto alla ripartizione in concreto delle spese relative agli oneri straordinari ma introdotto un autonomo criterio di liquidazione (parti uguali per 18 posti auto) in deroga ai criteri di ripartizione di cui all'art. 1123 I cc e delle tabelle>> e, conseguentemente, dichiarava che nulla era dovuto dal condomino appellante.
Ricorre per cassazione il condominio che si affida a tre motivi di ricorso, tra cui, il vizio di motivazione in relazione agli artt. 1123, 1135, 1137, 63 e 68 disp. att. Cc, in virtù del fatto che trattandosi di mera ripartizione di spesa, e non di modifica dei criteri legali, la delibera risultava solo annullabile, peraltro, entro trenta giorni, evenienza non riscontrabile nel caso di specie.
La Corte di Cassazione condivide l'assunto del condominio ricorrente e premette come <<il ricorso deduce che va applicato il II comma e non il I dell'art. 1123 cc perché trattasi di opere destinate a servire i condomini in misura diversa e che il posto auto interessa solo i condomini proprietari di automobili>>.
Ciò posto, ricorda altresì come <<è pacifico che è nulla, anche se addirittura assunta all'unanimità, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese ( Cass. 23.3.2016 n. 5814)>>, ma anche come <<costituisce innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120 II cc l'assegnazione in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti auto all'interno di un'area condominiale, in quanto determina una limitazione all'uso ed al godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune ( Cass. 27.5.2016 n. 11034)>>.
Nel caso di specie, per quanto è possibile arguire dalla stringata sentenza, non è stato posto un problema di violazione dell'art. 1120 Cc – in quanto si presume che la delibera di assegnazione dei posti auto, quand'anche ritenuta implicitamente illegittima dalla Corte costituendo innovazione vietata, sarebbe stata adottata in una precedente assemblea, per la quale non si ha contezza di una eventuale impugnazione – bensì di dedotta nullità della successiva delibera di ripartizione delle spese, peraltro, posta anche a base dell'ingiunzione di pagamento.
Così ricostruiti gli estremi della questione, la Corte riferisce come <<proprio la sentenza delle S.U. richiamata in sentenza consente di distinguere tra delibere nulle ed annullabili>>, tuttavia, <<non si tratta, nella fattispecie, di modifica dei criteri legali ma di ripartizione delle spese per posti auto tra i beneficiari, donde l'annullabilità e l'accoglimento del primo motivo, con cassazione della sentenza e decisione nel merito>>, che vede il rigetto della domanda del condomino ricorrente.
Nel caso specifico, pertanto, la Suprema Corte, non intravede una modificazione del criterio legale di ripartizione delle spese quanto, piuttosto, una mera ripartizione in concreto delle spese solo tra alcuni condòmini fruitori effettivi del bene, ripartizione per la quale sorgerebbe un problema di annullabilità della delibera la quale, pertanto, doveva essere impugnata nei trenta giorni, per come prescritto dall'art. 1137 Cc.

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