Condominio

Guida all’assemblea - 5. Il quorum

di Rosario Dolce

L'1136 codice civile disciplina le modalità di costituzione dell'assemblea dei condòmini e la validità delle deliberazioni. Ne è presupposto indefettibile il ricorso alla strumento del “quorum”.
Il termine quorum, (genitivo plurale del pronome latino qui), deriva dal latino medioevale, precisamente dalla locuzione: “quorum vos duos (tres, quattuor ecc.) esse volumus” con cui si era soliti selezionare, da un gruppo di persone, talune di esse al fine di demandargli il compito di prendere, per tutti, delle decisioni.
Il temine, oggi letteralmente traducibile con il significante “dei quali”, è utilizzato nel linguaggio giuridico ogni qual volta si debba fare riferimento ad un numero legale di partecipanti, affinché essi possano prendere, all'interno di un'adunanza che contribuiscono a caratterizzare soggettivamente, delle decisioni vincolanti per tutti i compartecipi.
L'articolo in questione (il 1136) prevede due tipi di quorum: quello “costitutivo” e quello “deliberativo”. La rispettiva rilevanza si apprezza nella successione delle sedute assembleari - che articolano l'unitario procedimento collegiale - a seconda se essa avvenga in prima e in seconda convocazione.

Prima e seconda convocazione
Costituisce prassi generale, fondata su una tacita intesa tra i condomini, dettata da evidenti ragioni pratiche (quale la scarsa partecipazione alle assemblee condominiali e la conseguente notevole difficoltà nel raggiungimento delle maggioranze numeriche e di valore prescritte dal primo e dal secondo comma dell'art. 1136 c.c.), fissare le assemblee di prima convocazione in orari impossibili, che non consentano l'effettivo svolgimento delle riunioni, e così sostanzialmente tenere le sole assemblee di seconda convocazione, che pertanto rimangono tali ai fini del computo delle relative maggioranze.
Il codice, pur prevedendo e disciplinando diversamente i due tipi di assemblee, non prescrive che l'assemblea di prima convocazione sia necessariamente tenuta, quale condizione per l'esistenza e la regolarità dell'assemblea di seconda convocazione, nè detta norme che ne facilitino lo svolgimento (tra le tante, Cassazione civile 22 gennaio 2000 n. 697
La “seconda convocazione” è condizionata dall'inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero ed al valore delle quote. Pertanto, una volta accertata la regolare convocazione dell'assemblea, l'omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione della stessa in “prima convocazione” non impedisce che si tenga l'assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida.

Quorum costitutivo
Ritornando alla concetto di quorum, il rilievo di quello “costitutivo” si apprezza in ragione del numero dei partecipanti all'assemblea, ovvero degli intervenuti, in quanto aventi diritto a farne parte.
Il legislatore della riforma ha ridotto il quorum costitutivo dell'assemblea di “prima convocazione”, discorrendo all'uopo dell'intervento di tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Il quorum costitutivo è dato, dunque, da due criteri: quello “millesimale” e quello che in gergo si definisce per “testa”.
Il ricorso al quorum costitutivo avviene anche per le assemblee in “seconda convocazione” (così integrando il vecchio regime). Il secondo periodo del terzo comma, precisa al riguardo che questo deve postulare l'intervento di tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Quorum deliberativo
Il quorum deliberativo è costituito dalla “duplice soglia di maggioranza” –millesimi e teste –, occorrente ai partecipanti all'assemblea dei condòmini al fine di poter prendere una decisione in ordine agli argomenti trattati.
La regola posta dall'articolo 1136, comma terzo, codice civile, secondo la quale la delibera assunta dall'assemblea condominiale in “seconda convocazione” è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio, va intesa nel senso che, coloro che abbiano votato contro l'approvazione non devono rappresentare un valore proprietario/millesimale maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l'intero articolo 1136 codice civile privilegia il criterio della maggioranza del valore dell'edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali (tra le tante, Cassazione civile 5 aprile 2004, n. 6625).
Resta inteso che la validità delle deliberazioni dell'assemblea condominiale, sotto il profilo della maggioranza necessaria alla loro approvazione, deve essere valutata con riguardo al loro specifico oggetto. Cosicché uno o più capi della delibera, adottata in una medesima riunione, possono essere validi, in quanto richiedenti una maggioranza inferiore; ed uno o più capi possono essere invalidi giacché richiedenti maggioranze superiori a quelle raggiunte.
Al fine di tipizzare il quorum deliberativo per taluni argomenti, laddove di frequente dibattito assembleare, si veda una tabella esemplificativa cliccando qui.

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