Lavori urgenti non deliberati: l’amministratore non rimborsa

La Corte di Cassazione, con la decisione numero 2807 del 2 febbraio 2017, affronta il tema della responsabilità dell'amministratore di condominio per le opere straordinarie fatte eseguire senza la previa deliberazione assembleare.
In particolare, nel caso in oggetto, l'amministratore aveva fatto eseguire alcuni lavori straordinari ad un'impresa edile senza che questi fossero deliberati o in seguito convalidati dall'assemblea.
Il condominio, quindi, si era rifiutato di corrispondere quanto dovuto alla società appaltatrice ed aveva chiesto il pagamento del costo dei lavori all'amministratore.
La società appaltatrice, quindi, otteneva decreto ingiuntivo avverso il condominio, che proponeva opposizione.
Costituendosi in giudizio l'impresa chiamava altresì in causa l'amministratore di condominio, chiedendo in via subordinata che venisse accertata la sua responsabilità personale.
Il giudizio di primo grado si chiudeva con la condanna del solo condominio al pagamento delle spese.
Nel corso del giudizio di appello, invece, la situazione veniva modificata e l'amministratore veniva dichiarato tenuto a manlevare il condominio dall'onere di pagare i succitati lavori straordinari.
Soccombente in grado di appello, l'amministratore ricorreva in Cassazione, dove vedeva accolte le sue ragioni. La Cassazione, infatti, ha stabilito la legittimazione passiva del solo condominio rispetto all'obbligazione del pagamento delle somme richieste dalla società che aveva effettuato i lavori straordinari.
In particolare, secondo la Suprema Corte, l'elemento chiave della vicenda era il requisito dell'urgenza dei lavori effettuati.
L'amministratore di condominio, infatti, è mandatario dello stesso e deve garantire il buono stato e la sicurezza delle strutture.
Qualora egli ravvisi la necessità di realizzare dei lavori di urgenza al fine di evitare dei danni alle cose o alle persone è legittimato (anzi: tenuto) ad agire tempestivamente.
In tale caso, chiaramente, egli non diventa responsabile per il pagamento delle opere straordinarie realizzate, in quanto sono volte alla tutela dello stabile amministrato.
La responsabilità in proprio dell'amministratore sussiste solo se, in mancanza di una delibera assembleare e di una situazione di urgenza, lo stesso impegna il condominio per spese non necessarie e non richieste.
La Corte di Cassazione ha quindi affermato nel testo della sentenza il seguente principio “in materia di lavori di straordinaria amministrazione disposti dall'amministratore di condominio in assenza di previa delibera assembleare non è infatti configurabile alcun diritto di rivalsa o di regresso del condominio, atteso che i rispettivi poteri dell'amministratore e dell'assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile (artt. 1130 e 1135) che limitano le attribuzioni dell'amministratore all'ordinaria amministrazione e riservano all'assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, con la sola eccezione dei lavori di carattere urgente”.