Il cortile e tutti i beni che danno aria e luce sono condominiali

La Corte di cassazione, con la sentenza 2532, pubblicata il 31 gennaio scorso, è tornata sulla nozione di cortile, comunemente inteso come «l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare luce e aria agli ambienti circostanti».

La stessa, in linea con le precedenti sentenze, non manca di riferire come «avuto riguardo all’ampia portata della parola e, soprattutto alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non menzionati espressamente nell’articolo 1117 Codice civile, vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione (Cassazione 7889 Cassazione 7889 del 09/06/2000)» (si veda anche: Consiglio di Stato 757/2015).

In questa nozione risulterebbero comprese anche le aree scoperte con funzione di accesso agli edifici, nonché quelle con ulteriori ed eventuali funzioni, quali quella di parcheggio o deposito temporaneo di materiali (Tar Lombardia Milano n. 245/2015), ma anche il cavedio, altrimenti detto chiostrina, vanella, pozzo luce (Cassazione 17556/2014).

Per tutti questi beni, riconducibili alla nozione omnicomprensiva di cortile e, in generale, per tutte le aree scoperte che assolvono la funzione di dare luce e aria al fabbricato e agli ambienti circostanti, nonché a quelle che servono da accesso o parcheggio al condominio, vige la presunzione di condominialità: i beni si considerano cioè comuni se il contrario non risulta dal titolo, vale a dire qualora venga dimostrata la proprietà esclusiva in ragione di un valido titolo di acquisto.

In virtù di questo principio la Cassazione, nella sentenza 2532/2017, cassa la sentenza della Corte d’appello di Napoli con la quale erano state ritenute di proprietà privata di alcuni condòmini le aree scoperte dagli stessi locate a terze persone e utilizzate come parcheggio, in danno degli altri condòmini che, al contrario, ne rivendicavano la proprietà comune e indivisa tra tutti i partecipanti al condominio.

Impugnata la sentenza di secondo grado, per violazione e falsa applicazione dell’articolo 1117 del Codice civile, nel testo ante riforma del 2012, la Cassazione afferma come nell’impugnata sentenza il giudice di merito non avrebbe accertato l’eventuale esistenza di un titolo contrario che escludesse la natura condominiale del bene, nel caso di specie, un cortile, inteso quale area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare luce e aria agli ambienti circostanti, ma anche come spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio, quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi.

Per completezza, con riferimento al «titolo contrario» attestante la proprietà esclusiva, si evidenzia come sia necessario esaminare l’atto costitutivo del condominio o, comunque, il primo atto di trasferimento dell’unità immobiliare a cura dell’iniziale unico proprietario ad altro soggetto, al fine di verificare se sussista la volontà di destinare a uno o più condòmini la proprietà di beni che, per ubicazione e struttura, siano anche solo potenzialmente destinati all’utilizzo comune (Cassazione, sentenza 26609/2016).