Condominio

Guida all’assemblea - 4. La delega

di Rosario Dolce

“Ogni condòmino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta”. Così recita il primo comma dell'articolo 67 delle disposizioni di attuazione al codice civile.
La delega è un mezzo di funzionamento dell'assemblea, il rilascio consente ai condòmini di farsi rappresentare e di contribuire al governo del bene comune anche quando non siano fisicamente presenti.
Il condòmino delegante sarà considerato “presente” a ogni effetto, con tutte le conseguenze in ordine alla regolare costituzione dell'assemblea, alla legittimazione all'impugnazione della delibera e alla decorrenza del termine per il ricorso all'autorità giudiziaria ex articolo 1137 codice civile effetto (Tribunale Roma, Sez. V, 6 aprile 2009).
L'uso della “delega” non deve però trasformarsi in abuso; con la riforma si è pensato di porre quindi un limite al ricorso e a definirne le modalità di rilascio.
Il rapporto tra delegato e delegante
La relazione giuridica che si instaura tra delegante e delegato è riconducibile al rapporto di mandato (articoli 1709 e ss codice civile).
Il contenuto della delega è un optional, nel senso che, rispetto gli “affari” da trattare in sede assembleare (o meglio, gli argomenti posti come punti all'ordine del girono), la stessa potrà essere rilasciata o “in bianco”, laddove non contenga alcun intendimento di votazione, oppure potrà essere conferita in modo “vincolato”, ne caso in cui il delegante abbia avuto piuttosto l'accortezza di specificare quale direzione imprimere alla decisione rispetto alla singola fattispecie trattata.
I poteri della delega “in bianco” non sono illimitati. Il delegante non può eccedere, infatti, il limite del mandato (cfr, articolo 1711 codice civile), ciò a significare che lo stesso sarà pur sempre in grado di dibattere ed esprimere una votazione per conto del proprio mandante solamente con riferimento ai punti posti all'ordine del giorno.
Viceversa, nel caso in cui la discussione in sede assembleare porti a deliberare su “fatti” non inclusi tra i punti all'ordine del giorno, la delega “in bianco” non sarà in grado di legittimarne la votazione del punto al delegato (cfr. Trib. Milano, 8 febbraio 1999).
La dottrina, infine, ritiene che la delega assembleare sia infrazionabile e che, pertanto, il delegato non possa, a sua volta, trasferire le deleghe a un terzo (NUZZO G.D., La delega in assemblea, Consulente Immobiliare, 15.09.2016, nr 1005)
La caratteristica principale della delega è infatti l'elemento dell'intuitus personae. Sotto tale profilo, si potrebbe ricavare la tesi per cui una delega assembleare meramente sottoscritta e rilasciata senza la cura di spedicare il soggetto in favore del quale è stata rimessa dovrebbe considerarsi nulla e improduttiva di effetti alcuno.
Forma scritta
Un elemento di discontinuità rispetto al passato (ante riforma), in tema di delega assembleare, è la richiesta della forma scritta.
In passato, era ammessa la “delega orale”. Il potere rappresentativo conferito dal condòmino ad altro soggetto per la partecipazione all'assemblea condominiale, qualora riguardava affari di ordinaria amministrazione, poteva conferirsi verbalmente, e la prova dell'esistenza, dell'oggetto e dei limiti del mandato, poteva essere acquisito con ogni mezzo (tra le tante, Cassazione civile 28 giugno 1979, n. 3634).
L'articolo 67 delle disposizioni di attuazione ha definitivamente messo a tacere ogni dubbio interpretativo sul merito è imposto, a pena d'illegittimità, la forma per iscritto della delega.
La delega all'amministratore
Ciascun condòmino può delegare chiunque a sostituirlo in sede assembleare, eccetto l'amministratore del condominio.
L'assunto è ricavato dal novellato articolo 67 delle disposizioni di attuazione al codice civile, laddove prevede che “All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea”:
Tale principio pare applicabile anche nella fattispecie in cui l'amministrazione dello stabile avvenga in favore di una persona giuridica, e, quindi, il conferimento della delega possa ricondursi soggettivamente a persone differenti, quantunque collegati alla società.
In tal caso, invero, sebbene una società sia dotata di soggettività giuridica distinta ed autonoma rispetto ai singoli soci, le deleghe da costoro ricevute ingenerano un conflitto di interesse che si esprime nella partecipazione e nella votazione all'interno dell'assemblea su temi concernenti l'operato della società (nella quale i delegati ne fanno parte o rivestono il ruolo di amministratori).
Il conflitto di interessi non può ritenersi escluso, pertanto, dalla circostanza che le deleghe non sono state ricevute dalla società amministratrice del condominio, ma da soggetti che all'interno di questa rivestono un ruolo di amministrazione attiva (Tribunale di Pordenone, Sentenza 3 agosto 2016, n. 487).
La delega e il conflitto d'interesse
Secondo la Suprema Corte di Cassazione, “in tema di validità delle delibere assembleari condominiali, sussiste il conflitto di interessi ove sia dedotta e dimostrata in concreto una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini, il cui voto abbia concorso a determinare la necessaria maggioranza ed un parimenti specifico contrario interesse istituzionale del condominio” (Cass. 24 maggio 2013, n. 13004).
Sotto tale profilo, pertanto, spetterà a chi impugna la delibera assembleare provare la sussistenza del conflitto d'interessi in capo al delegato, dimostrando all'uopo una divergenza fondata su fatti certi, tra ragioni del singolo e interesse del condominio, al fine di riuscire a ottenere una pronuncia d'invalidità della delibera assembleare oggetto di gravame.
Il conflitto d'interessi talvolta può essere riferito al delegato e talaltra al delegante. Ora, se lo stesso sussiste per il delegante, va da sé che tale refluenza si riverbera, rispetto al punto all'ordine del giorno in disamina, nei confronti del delegato, siccome il medesimo rappresenta la posizione del proprio mandante. Viceversa, ove la posizione del conflitto d'interesse sia riconducibile soggettivamente al delegato, la stessa non sarà in grado di inficiare il voto che questi sarà in grado di esprimere rispetto al proprio delegato, in quanto rappresenta una sfera soggettiva diversa dalla propria.
Il falso rappresentato
I rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea e il condomino rappresentato devono ritenersi disciplinati, in difetto di norme particolari, dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante e quello che si ritenga falsamente rappresentato sono legittimati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza, e non anche gli altri condòmini estranei a tale rapporto (da ultimo, Cassazione civile Sentenza 25 gennaio 2016, n. 1234).
Effetti derivanti dalla mancata menzione della delega nel verbale
L'intervento dell'avente diritto in assemblea condominiale, di persona o per delega, deve risultare dal verbale e non può essere dimostrato aliunde.
Il verbale assembleare assolve alla funzione di consentire agli assenti ed ai terzi di verificare, con sicurezza, la regolarità e la validità delle decisioni ivi assunte. Tale possibilità risulterebbe compromessa se si consentisse di procedere ex post ad apporre delle integrazioni o sanatorie di sorta. In effetti, nel qual caso, non si tratterebbe di mere integrazioni o emende, bensì di risultanze diverse e confliggenti con i fatti esposti a verbale.
Di talché qualora si assuma che un condòmino fosse presente in assemblea in quanto rappresentato a mezzo di delega da altro condomino, ma nel verbale della riunione non vi sia menzione della delega ed il condomino di cui si tratta risulti assente, il condomino deve considerarsi tale, nemmeno potendo valorizzarsi, in senso contrario, l'indicazione dei numero dei presenti e del quorum contenuto nel verbale medesimo, trattandosi di indicazioni troppo vaghe e generiche per poter ricostruire una partecipazione diversa da quella risultante dal foglio delle presenze e per poter identificare esattamente i presenti e gli assenti (Cassazione civile 27 settembre 2016, n. 17765).
Supercondominio
La funzione della delega si apprezza in sede assembleare, specie laddove la partecipazione sia riservata ai numerosi compartecipi. Si tratta del caso disciplinato dall'articolo 1117 bis codice civile (cosiddetto “supercondominio”), e si presenta ogni qual volta i partecipanti siano complessivamente più di sessanta.
In tale ipotesi, l'articolo 67 delle disposizioni di attuazione al codice civile prescrive che ciascun condomìnio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, comma quinto, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condòminii e per la nomina dell'amministratore.
Nel caso in cui non si dovesse raggiungere una simile maggioranza e tale impedimento non consenta alla “compagine sovraordinata” la possibilità di procedere alla gestione delle parti comuni, ciascun condòmino può ricorrere all'autorità giudiziaria per provvedere in sostituzione (altre ipotesi, infine, sono tipizzate dalla norma, a cui si rimanda).
Numero di deleghe
Il primo comma del novellato articolo 67 delle disposizioni di attuazione al codice civile, infine, segna un limite nel rilascio delle deleghe, ivi precisando che “Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale”.
Se ne ricava, dall'assunto, che se i condòmini sono meno di venti non sussiste alcun limite al numero di deleghe che possono essere all'uopo conferite, salvo vincoli imposti dal regolamento. Viceversa, se i condòmini sono superiori al numero di venti la norma rimane vincolante e inderogabile e, per inciso, ciò nonostante una diversa preesistente previsione regolamentare. L'articolo 72 delle disposizioni di attuazione al Codice civile prevede, infatti, che “I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69”.

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