L'esperto rispondeCondominio

Balconi aggettanti, spese a carico del condòmino

di Raffaele Cusmai

La domanda

Nei balconi aggettanti del condominio sono presenti infiltrazioni d'acqua causate dalla scarsa manutenzione della pavimentazione. Chi deve eseguire i lavori di ripristino e sostenere le relative spese?

I balconi aggettanti sono quelli che sporgono dalla facciata dell'edificio e che dal punto di vista strutturale sono autonomi rispetto agli altri piani; non costituiscono "parte comune" ma soltanto il prolungamento della proprietà parziaria del condòmino rientrando nella sua proprietà esclusiva. Non fungendo da copertura del piano inferiore, i balconi aggettanti non soddisfano un'utilità comune ai due piani e non svolgono neppure una funzione di sostegno, con la conseguenza che non può applicarsi ad essi il disposto dell'articolo 1125 c.c. secondo cui le spese per la ricostruzione e manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
La Suprema Corte con le sentenze del 12 gennaio 2011, n.587 e del 5 gennaio 2011, n. 218, confermando un orientamento consolidato, ha puntualizzato che seppure volesse riconoscersi alla soletta del balcone una funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, tuttavia, trattandosi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e, quindi, non indispensabile per l'esistenza stessa dei piani sovrapposti, non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, ne', quindi, di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani ( Cass. n.14576/2004 ).
In definitiva, i balconi aggettanti e le relative solette rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti a cui accedono e le relative spese di riparazione gravano solo sugli stessi.

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