Parcheggi in cortile, niente esclusioni

Si torna sulla questione dell’utilizzazione del cortile condominiale per il parcheggio degli autoveicoli. La Corte di cassazione (sentenza 23660/2016) ha affrontato il tema di una delibera assembleare che ha assegnato ai proprietari delle abitazioni (escludendo i locali commerciali) una porzione di cortile per destinarlo a posteggio (esclusivo) e con l’autorizzazione a realizzare (volontariamente e a proprie spese) una pensilina a protezione delle aree di sosta. I Giudici ne hanno affermato l’invalidità sia perché la deliberazione esorbita dai poteri dell’assemblea (che può solo “regolare” l’utilizzazione dell’area e non assegnarne porzioni in proprietà), sia perché estromette detti locali dalla relativa utilizzazione.

La decisione fornisce lo spunto per ricordare la disciplina applicabile all’ipotesi del parcheggio nel cortile. Sinteticamente, va evidenziato che: a) l’utilizzazione delle parti comuni va sempre effettuata nel rispetto di quanto disposto dall’art. 1102 c.c.; b) tale norma impone che siano attuate modalità di tutela del “pari uso” tra tutti i condomini, e della destinazione del bene; c) la “destinazione” del cortile, comprende anche l’utilizzazione a parcheggio degli autoveicoli; d) è legittimo un uso “più intenso” da parte di taluni condomini - si pensi al parcheggio temporaneo del camper o della roulotte (Giudicedi pace diFoligno, sentenza 15/1997 e Cassazione, sentenza 9649/1998); e) l’assemblea, con delibera a maggioranza, può solo “regolamentare” il parcheggio, individuando, per esempio, le zone di sosta e quelle di manovra (Cassazione, sentenza 12485/2012) ma non può limitare o pregiudicare taluno dei condomini, né assegnarle individualmente (Cassazione, sentenza 11034/2016); f) solo un regolamento di natura “contrattuale” (cioè, approvato all’unanimità) può escludere uno o più condòmini dal parcheggio; g) qualora la superficie del cortile non sia sufficiente al parcheggio contemporaneo di tutti i condòmini, l’assemblea può validamente adottare modalità di utilizzo “a turno” o “a rotazione”, sempre, però, paritarie (Casssazione, sentenze 12485/2012 e 2873/2005); h) l’entità della quota millesimale è irrilevante: tutti i condòmini hanno pari diritto al parcheggio (Cassazione, sentenze 820/2014 e 26226/2006).

Quindi, se l'esclusione dei locali commerciali non si armonizza con la comproprietà generale di tutti i partecipanti (Cassazione, sentenza 14128/2000) è anche vero, però, che diventa legittima quando i titoli di proprietà o il regolamento di condominio (contrattuale) attribuiscono il diritto solo alle abitazioni.