Guida all’assemblea - 3. Il presidente e il segretario

Se il potere di convocazione spetta all'amministratore, quello di regolamentare lo svolgimento dell'assise è riservato agli stessi condòmini. La prassi chiede, a tal proposito, il ricorso alla nomina di un presidente e di un segretario.
Il codice civile è avaro di riferimenti normativi diretti ad entrambe le figure. Il ruolo del presidente dell'assemblea dei condòmini era parzialmente annoverato dall'articolo 67 delle disposizioni di attuazione “ante riforma”, laddove precisava che: qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nella assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente.
La disciplina di queste due importanti figure soggettive che “reggono” l'andazzo dei lavori assembleari viene, in parte, mutuata – in assenza di previsioni nei regolamenti interni - dalle norme in tema di diritto societario. Dottrina e giurisprudenza ritengono, in effetti, applicabile, per analogia legis (articolo 12 dalle preleggi), in materia condominiale la disciplina societaria.
In quanto tale, sono due le norme che assumono rilievo.
Ebbene: la prima è quella contenuta nell'articolo 2371 codice civile, a mente del quale: “L'assemblea è presieduta dalla persona indicata nello statuto o, in mancanza, da quella eletta con il voto della maggioranza dei presenti. Il presidente è assistito da un segretario designato nello stesso modo. Il presidente dell'assemblea verifica la regolarità della costituzione, accerta l'identità e la legittimazione dei presenti, regola il suo svolgimento ed accerta i risultati delle votazioni; degli esiti di tali accertamenti deve essere dato conto nel verbale”.
La seconda è quella contenuta nell'articolo 2375 codice civile, in ragione della quale: “Le deliberazioni dell'assemblea devono constare da verbale sottoscritto dal presidente e dal segretario ... Il verbale deve indicare la data dell'assemblea e, anche in allegato, l'identità dei partecipanti e il capitale (per quanto ci riguarda, i millesimi) rappresentato da ciascuno; deve altresì indicare le modalità e il risultato delle votazioni e deve consentire, anche per allegato, l'identificazione dei soci (ndr, condomini) favorevoli, astenuti o dissenzienti. Nel verbale devono essere riassunte, su richiesta dei soci (ndr, condomini), le loro dichiarazioni pertinenti all'ordine del giorno.
Dunque, possiamo ritenere che la presenza del presidente in un'assemblea dei condòmini è opportuna ma non necessaria. L'omessa designazione - così come di un segretario (pur in presenza di un verbale reso per iscritto) - non è, infatti, prescritta da alcuna norma a pena di nullità, essendo sufficiente, per la validità delle deliberazioni, solamente la maggioranza richiesta dalla legge (Cassazione Civile 5709/1987).
Le norme in questione assumono, invece, rilievo sul piano funzionale. Da esse possiamo ricavare e marginalizzare il ruolo che assolve il presidente e il segretario durante i lavori assembleari.
Nel dettaglio, il presidente è tenuto a garantire solo l'ordinato svolgimento della riunione. Questi, in particolare, ha il potere di dirigere la discussione, assicurando, da un lato, la possibilità a tutti i partecipanti di esprimere, nel corso del dibattito, la loro opinione sugli argomenti indicati nell'avviso di convocazione e di curare, dall'altro, le modalità di svolgimento degli interventi, affinché questi siano contenuti entro i limiti ragionevoli.
Ne consegue che il presidente, put in mancanza di una espressa disposizione del regolamento condominiale che lo abiliti in tal senso, può stabilire la durata di ciascun intervento, purché la relativa misura sia tale da assicurare ad ogni condòmino la possibilità di esprimere le proprie ragioni su tutti i punti in discussione (Cassazione Civile 24132/2009).
Ora, se il presidente è il vigile che dirige il “traffico” generato dalla partecipazione dei condòmini all'assemblea, il segretario è il suo verbalizzante: colui il quale fotografa l'andazzo dei lavori, ne sintetizza il rilievo e ne cristallizza, in genere, per iscritto le determinazioni.
Nell'adempimento di tale nevralgico compito, il segretario dovrà essere in grado di estrapolarsi dal contesto (a cui egli stesso, in genere, appartiene), cercando di riferire sui fatti in modo più obiettivo possibile. Nello svolgimento di tale “gravoso” compito egli deve essere (anche) aiutato dal presidente dell'assise, che, di volta in volta, potrà articolare il tenore del deliberato secondo quell'espressione che risulterà il più vicino possibile ad approssimare il “sentire comune” che ne ha dato origine.
La rispondenza tra quanto contenuto nel verbale e quanto effettivamente occorso è, dall'altra parte, il vero “tallone di achille” delle cause condominiali, in tema di impugnazione delle delibere assembleari.
Intanto, il verbale assembleare deve contenere i nominativi dei condomini consenzienti, dissenzienti o astenuti, nonché il valore delle rispettive quote millesimali, tanto è vero che risulta annullabile, ai sensi dell'art. 1137 c.c., la delibera dell'assemblea condominiale nel cui verbale non siano individuati i singoli condomini assenzienti, dissenzienti ed assenti, con il valore delle rispettive quote millesimali (Cfr.: Cassazione civile, sezioni unite, 07/03/2005, n. 4806).
Quanto al contenuto del deliberato la situazione è parzialmente diversa, nel senso che il verbale di assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi in essa verificati, pertanto, il condomino che impugna la delibera contestando la rispondenza a verità è tenuto a provarne l'assunto (Cassazione civile n. 16774/2015).
Si tratta però di una sorta di probatio diabolica. La predetta difformità non può essere provata a mezzo di testimonianza (Cassazione civile, n.2101/1997; Corte d'Appello Roma n. 4322/2003; Tribunale di Padova n. 1955/2006); e, anche se si potesse darvi luogo, giova precisare che i condòmini sono incapaci di testimoniare nelle cause condominiali.
Ecco perché la conclusione di questo comento, in ordine alle figure cardine dell'assemblea dei condòmini, non può che rilevarsi nell'invito rivolto a tutti i protagonisti di un'assemblea di condòmini di dare luogo ad una gestione dei lavori efficiente e efficace, iniziando dalla nomina di un presidente e un segretario quanto più autorevoli e garantisti possibili.
In quanto tale, non si ravvisano limiti di sorta laddove si voglia demandare all'amministratore il compito di partecipare all'assemblea e di rivestire il ruolo di “segretario”. In punto è stato riferito che l'annullabilità della delibera assunta dall'assemblea dei condomini nella quale le funzioni di segretario sono state svolte dall'amministratore, in violazione del regolamento condominiale, non può esser fatta valere dal condomino che, presente in assemblea, non l'ha rilevata e che, pertanto, non può considerarsi dissenziente e, come tale, legittimato a impugnare (cfr, Cassazione civile, 14931/2001).