Condominio

Nel calcolo va il giardino di proprietà esclusiva

di Marco Panzarella e Silvio Rezzonico

Quando si parla di tabelle millesimali, uno degli argomenti più dibattuti riguarda la modalità di calcolo e, precisamente, cosa includere nel computo finale. La maggior parte dei periti abilitati fa riferimento alle linee guida contenute nelle circolari del ministero Lavori pubblici (26 marzo 1966, n. 12480, e 27 luglio 1993, n. 2945) che indicano i coefficienti da applicare, relativi a destinazione, piano, orientamento, prospetto, luminosità ed eventuale funzionalità globale dell’alloggio. Ogni professionista è comunque libero di adottare criteri diversi, che poi dovrà illustrare al cliente.

Fino al 1° luglio 2004, data della sentenza della Corte di cassazione n. 12018, il giardino di proprietà esclusiva, così come le autorimesse e le cantine, non erano contemplati nel calcolo della tabella millesimale. Per circa 60 anni, infatti, è valso il principio affermato dalla Suprema corte con la sentenza del 18 settembre 1948, n. 1615, secondo cui «... nella determinazione del valore della proprietà di ciascun condomino di un edificio non va affatto tenuto conto del giardino di uso esclusivo in quanto esso costituisce una entità naturale ben diversa e distinta dal fabbricato a cui è adiacente, che invece è una entità artificiale».

La sentenza del 2004 chiarisce che «...occorre considerare eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, quali autorimesse o cantine, concorrendo tali beni alla determinazione del valore patrimoniale del piano o delle porzioni di piano cui accedono... nello stesso ambito si collocano i giardini, non essendovi alcun dubbio che questi ultimi hanno rilevanza in riferimento ad un miglior godimento dei singoli appartamenti al cui servizio od ornamento sono destinati». Concetto ribadito dalla Cassazione con la sentenza 27 luglio 2007, n. 16644, secondo cui, «... ai fini della redazione delle tabelle millesimali, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali estensione, ampiezza, numero dei vani) che gli elementi estrinseci (quali l’ubicazione, l’esposizione, l’altezza), nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini di proprietà esclusiva di singoli condòmini, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile».

In sostanza, del giardino privato va tenuto conto ai fini del calcolo delle tabelle, posto che esso comporta un migliore godimento dei singoli appartamenti: chi possiede pertinenze di proprietà esclusiva vedrà maggiorata la propria percentuale di millesimi di proprietà. Peraltro, già nella citata circolare del 1966, sotto la voce “coefficiente di destinazione”, il Ministero aveva attribuito un valore al giardino, specificando però come tali numeri fossero «solo indicativi, influendo nella valutazione, in modo sostanziale, l’entità dell’estensione di dette superfici sia rispetto alla superficie dell’alloggio, sia rispetto all’effettivo grado di utilizzazione e di godimento».

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