Guida all’assemblea - 2. Chi può partecipare

L'avviso di convocazione per l'assemblea condominiale deve essere comunicato almeno cinque giorni prima dalla data fissata per l'adunanza ai soggetti legittimati a parteciparvi, pena l'eventuale invalidità della delibera assembleare.
Spetta all'amministratore premurarsi, con indagini suggerite dall'ordinaria diligenza, di avvisare anche coloro che abitualmente non vivono presso lo stabile condominiale, provvedendo inoltre alla convocazione del vero proprietario della porzione immobiliare e non già del condomino cosiddetto “apparente”, colui cioè che si sia comportato come tale senza esserlo (Cassazione civile n. 574/11).
La novella apportata dalla legge 220/2013 all'articolo 1136, penultimo comma, Codice civile, laddove discorre in termini di soggetti “aventi diritto” in luogo di “condòmini” in senso stretto, agevola il compimento di tale “formalità” ma lo rende ancora più ampio articolato. In effetti, la correlata modifica l'art. 1130 c.c., specifica al nuovo n. 6 che: “l'amministratore dovrà curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili”.
Il registro di anagrafe condominiale è, sostanzialmente, una sorta di “carta di identità” del fabbricato, una specie di “scheda degli immobili” avente rilevanza soggettiva, contenente le notizie anagrafiche e patrimoniali essenziali utili per identificare tutti i partecipanti al condominio (cfr, Meo-Dolce, L'Anagrafe condominiale, 2014, Condominioweb).
Proprietario/condòmino
L'avviso di convocazione va inviato, innanzitutto, al proprietario di una piano o una porzione di piano sito all'interno di un edificio condominiale. In quanto tale questi può essere ben definito come condòmino.
La qualità di condòmino viene, a tutt'oggi, ricondotta alla titolarità di un diritto reale (proprietà) sul piano o sulla porzione di piano di cui consta l'edificio condominiale perché il Condominio degli edifici, quale ente di gestione capace di assumere validamente obblighi giuridici e per correlato alla titolarità di diritti corrispettivi, sorge già con la redazione di scritture private di trasferimento che importino il frazionamento della proprietà esclusiva e il trapasso dei singoli appartamenti (in punto, cfr, Cassazione civile 274/1963).
Il regime giuridico di pubblicità rappresenta un limite invalicabile all'operatività del principio dell'apparenza: pubblicità e apparenza sono istituti che si completano l'un l'altro e che mirano agli stessi obiettivi di tutela dei terzi di buona fede, ma sono istituti alternativi. Perciò, la tutela dell'apparenza non può tradursi in un indebito vantaggio per chi abbia colpevolmente trascurato di accertarsi della realtà delle cose, pur avendone la possibilità. In realtà, su quest'ultimo punto dottrina e giurisprudenza si sono spesso scontrati. Infatti: “una volta istituito il Registro dell'anagrafe condominiale e subordinato l'acquisto dello status di condomino all'adempimento integrativo della pubblicità notizia, non può non risultare ragionevole tutelare la buona fede dell'amministratore, che, in mancanza di comunicazioni contrarie, presuma che condomino sia ancora il cedente anziché il cessionario. Questo rilievo finisce per riaprire i margini di operatività del c.d. principio dell'apparenza in ambito condominiale” (tra i tanti studiosi che hanno sollevato questo problema si rinvia a M. DE TILLA, L'anagrafe condominiale. Un registro che può incidere sul principio dell'apparenza del diritto, in ilsole24ore, 12 marzo 2013).
Gli eredi
L'amministratore è tenuto ad inviare personalmente agli eredi l'avviso di convocazione assembleare solo laddove abbia avuto contezza del fenomeno successorio. Per contro, l'onere di cui all'articolo 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile può ritenersi soddisfatto trasmettendo l'avviso di convocazione all'ultimo domicilio del defunto e a nome di quest'ultimo in applicazione analogica dell'articolo 303 del codice di procedura civile (Cassazione civile, 17.04.1969, n. 1215; conforme 29.07.1978, n. 3798).
In altri termini, l'amministratore, che pure sia a conoscenza del decesso di un condomino, ma che non abbia utili elementi di riferimento, non sarà tenuto ad inviare alcun avviso fino a quando gli eredi non gli avranno manifestato la loro qualità, non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca (Cassazione civile 6926/07).
Esprimendo tale orientamento, i giudici escludono che esista un obbligo giuridico di ricercare gli eredi in capo all'amministratore: quest'ultimo, con la notizia del decesso di un condomino, viene soltanto a sapere che si apre una successione, ma non sa se per essa varranno le norme su quella legittima o su quella testamentaria.
I comproprietari
Lo stato della comproprietà di una porzione di piano, indipendentemente dalle origini che l'hanno determinata, importa il dovere dell'amministratore di informare della riunione condominiale tutti i “comunisti”.Tale onere può ritenersi soddisfatto con l'invio dell'avviso anche ad un solo comproprietario (tra le tante, Tribunale Milano, 25 maggio 1992, ALC, 1992, 609).
Va però ricordato che i comproprietari di un singola porzione di piano contano per uno, ai fini del calcolo delle maggioranze numeriche, e, quindi, rilevano solo per una “testa”, in grado di rappresentare i millesimi equivalenti riportati nella tabella condominiale. A norma dell'articolo 67 delle Disposizioni di attuazione al codice civile “Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante in assemblea, che designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 codice civile”. Ergo, gli eventuali contrasti fra comproprietari sull'assemblea condominiale vanno risolti all'interno del gruppo, di modo che la volontà del rappresentante valga, quale espressione irretrattabile della volontà comune, valga per tutti, cioè, sia per i proprietari dissenzienti della minoranza, e sia per i rimanenti condòmini (Cassazione civile, 244/1974).
L'usufruttuario il nudo proprietario e l'abitatore
Il diritto alla “partecipazione attiva” nelle assemblee dei condòmini è riconosciuto sia all'usufruttuario che al nudo proprietario, a seconda dei temi trattati. L'articolo 67 delle Disposizioni di attuazione al Codice civile dispone, al riguardo, che “L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttario sia al nudo proprietario […]”.
La giurisprudenza ha invece più volte sintetizzato l'assunto affermando che il nudo proprietario deve essere chiamato a partecipare alle assemblee condominiali indette per deliberare sulle innovazioni o sulle opere di manutenzione straordinaria. Se invece si tratta di affari di ordinaria amministrazione deve esserne dato avviso all'usufruttuario (Cassazione civile, 10611/1990).
Volendo discernere ancora in modo più approfondito le diverse competenze tra usufruttuario e nudo proprietario è possibile richiamare gli articoli 1104 e 1105 civile (a cui per brevità si rimanda).
La disciplina quivi complessivamente esaminata, peraltro, risulta applicabile all'Istituto dell'Abitazione (articolo 1022 codice civile), stante la clausola di richiamo sull'applicabilità posta dall'articolo 1026 codice civile.
Il conduttore/locatore
In tema di obbligo dell'amministratore di inviare al conduttore l'avviso di convocazione assembleare, anche per le materia in cui è stato riconosciuto a quest'ultimo il diritto di voto in sede assembleare, deve rilevarsi un cambiamento di rotta solo a seguito dell'entrata in vigore della riforma del condominio (legge 220/2013).
La giurisprudenza (ante riforma) riteneva che l'avviso di convocazione andasse inviato ai soli condòmini, ritenendo tali solo coloro i quali abbiano un titolo di proprietà (Cassazione civile 4802/1992). Al fine, argomentava che l'articolo 10 della legge n. 392/1978 non comportava alcuna modifica all'articolo 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile, in cui si discorre sempre di condòmini. Inoltre, riferiva che la stessa articolazione di competenze per materia, aveva incidenza sotto il profilo interno (cioè tra conduttore e locatore) e non nei confronti del condominio e/o dei condòmini, in sede assembleare.
Con la novella dell'articolo 1136, penultimo comma, codice civile - il cui precetto passa da quello per cui “L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condòmini siano stati invitati alla riunione” a quello per il quale “L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati” - si è modificato l'intendimento in parola e si è cominciato a convenire il diritto del conduttore di ricevere parimenti l'avviso di convocazione nelle materie di relativo interesse.
A corollario dell'assunto, giova richiamare il concomitante dovere dell'amministratore di allineare il registro dell'anagrafe condòmini, associando alla posizione di titolarità dell'immobile la presenza di un contratto di locazione (cfr, articolo 1130 nr 6 codice civile). Anzi, con l'entrata in vigore della legge n. 208/15 (Legge di Stabilità), si sono delineati due regimi diversi di regolamentazione del suddetto obbligo: ovverosia, quello afferente i contratti di locazione ad uso abitativo, per cui è stato previsto che se l'immobile locato è in condominio, il locatore è obbligato ad informare l'amministratore del condominio entro sessanta giorni dalla data di registrazione del contratto, dandone comunicazione in forma “documentale”; nonché quello afferente gli immobili concessi in locazione ad uso diverso, per cui rimane la previsione normativa di cui all'articolo 1130 nr 6 codice civile.
Quanto alle posizioni, in sede assembleare, del conduttore e del locatore, il primo ha diritto ad esprimere il proprio voto in tema di spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d'aria; viceversa, per le materie afferenti gli altri servizi comuni, il conduttore mantiene il diritto solo ad intervenire, ma non anche di votare.