Condominio

Manutenzione, se l’assemblea non agisce resta la “volontaria giurisdizione”.

di Paolo Accoti

Particolare e per molti versi interessante il caso sottoposto all'attenzione del Tribunale di Lecce, chiamato a decidere in merito ad alcuni lavori di straordinaria manutenzione da eseguirsi, sui beni di proprietà comune, in un fabbricato edificato in un contesto di Edilizia Residenziale Pubblica (E.R.P.).
Due proprietari di altrettanti appartamenti, già assegnati agli stessi e, successivamente, riscattati, con atto di citazione chiamavano in causa il Comune, proprietario del suddetto immobile e, premesso che il fabbricato in condominio, con la sola esclusione degli appartamenti dei medesimi attori, non era mai stato ristrutturato, né manutenuto, tanto da versare in stato di degrado, chiedevano che il Comune venisse obbligato ad effettuare i lavori di manutenzione, ad eliminare le situazioni di degrado e pericolo dell'immobile, nonché a risarcire il danno cagionato.
Si costituiva in giudizio il Comune, chiamando in causa gli altri proprietari della palazzina ed eccependo, tra l'altro, l'improcedibilità della domanda, per il mancato preventivo esperimento della mediazione obbligatoria e, comunque, <<la natura non contenziosa della domanda e, per l'effetto, rimettere gli atti al Tribunale in sede di volontaria giurisdizione>>.
Il Tribunale di Lecce, con sentenza pubblicata in data 18 novembre 2016, <<dichiara inammissibile la domanda formulata dagli attori in sede contenziosa>>, con compensazione integrale delle spese di lite, considerata la peculiarità e complessità della vicenda.
Per motivare l'anzidetta decisione il Tribunale ricorda che <<il condominio si costituisce ex se ed ope iuris senza che sia necessaria un delibera e nel momento in cui più soggetti costruiscono in un suolo comune, ovvero quando l'unico proprietario di un edificio cede a terzi piani o porzioni di essi in proprietà esclusiva, realizzando il cosiddetto frazionamento (Cass. Civ. 18226/2004)>>.
Ciò posto, evidenzia come l'assemblea è l'organo sovrano chiamato a decidere, tra l'altro, anche dell'esecuzione di opere di manutenzione straordinaria, tanto è vero che, ai sensi dell'art.1135 co. 1 n.4) Cc, tra le attribuzioni dell'assemblea dei condomini vengono espressamente richiamate anche le opere di straordinaria manutenzione.
Che dalla norma indicata, letta in combinato disposto con l'art. 1105 Cc, emerge il diritto di tutti i partecipanti all'amministrazione della cosa comune e, ai sensi del comma 1, n. 4) del predetto art. 1105 Cc, <<se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore>>.
Nel caso di specie, riferisce il Tribunale, non consta che l'assemblea sia stata investita della questione, né preventivamente convocata, circostanza che impedisce al singolo condomino di adire l'autorità giudiziaria in sede contenziosa.
A supporto di ciò viene richiamato il principio, abbastanza risalente nel tempo, per cui <<in tema di comunione, non sono proponibili azioni giudiziarie relativamente alle spese ed all'amministrazione delle cose comuni (in questa compresi gli atti di conservazione) prima che venga sollecitata e provocata una deliberazione dell'assemblea dei comproprietari, alla quale spetta ogni determinazione al riguardo, sia che si tratti di spese voluttuarie o utili, che di spese necessarie, distinguendo la legge (ai fini della prescrizione, rispettivamente, della deliberazione a maggioranza semplice e di quella a maggioranza qualificata) unicamente tra le spese di ordinaria amministrazione (art. 1105 c.c.) e spese concernenti innovazioni o atti di straordinaria amministrazione (art. 1108 c.c.). Peraltro, mentre la deliberazione di maggioranza è impugnabile davanti al giudice, in via contenziosa, ove lesiva dei diritti individuali dei partecipanti dissenzienti, resta salva la possibilità, una volta convocata l'assemblea, in caso di omessa iniziativa della medesima e di mancata formazione di una volontà di maggioranza o di omessa esecuzione della deliberazione, di rivolgersi al giudice, non già in sede contenziosa, ma di volontaria giurisdizione, ai sensi del comma 4 dell'art. 1105 c.c. citato” (Cassazione civile, sez. un., 19/07/1982, n. 4213)>>.
Pertanto, conclude il Tribunale, <<solo una volta convocata l'assemblea, in caso di mancata adozione dei provvedimenti necessari alla manutenzione della cosa comune, ovvero in caso della loro mancata esecuzione, il condomino interessato è tenuto ad adire il giudice in sede di volontaria giurisdizione, mentre solo nel caso in cui i provvedimenti di amministrazione siano stati adottati, ma risultino intollerabilmente incongrui, è previsto il ricorso al giudice in sede contenziosa, per il solo annullamento dei provvedimenti stessi, in quanto gravemente pregiudizievoli alla cosa comune ex art. 1109 1co. n. 1 c.c.>>.

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