Il sottotetto non è del costruttore

La Cassazione (sentenza 23902/2016, relatore Antonio Scarpa) ha ribadito che il sottotetto è proprietà comune condominiale a meno che non risulti diversamente dall'atto di acquisto o dalle caratteristiche strutturali del sottotetto medesimo.

In particolare, la società costruttrice rivendicava la proprietà esclusiva dei sottotetti nei confronti del condominio, assumendo che gli stessi non fossero stati oggetto di singole vendite e non potesse trovare applicazione l’articolo 1117 del Codice civile. Secondo la definizione elaborata dalla dottrina e della giurisprudenza, il sottotetto è quell’ambiente posto tra il soffitto dell’ultimo piano ed il tetto dell’edificio e serve a proteggere questo piano dal caldo, dal freddo e dall’umidità, formando una camera d’aria tra il tetto ed il solaio.

Nelcaso che affrontato dalla Cassazione i giudici hanno confermato la piena applicabilità al caso di specie dell’articolo 1117 del Codice civile che definisce le parti comuni del condominio. In particolare questo articolo di legge prevede proprio al punto 2 che i sottotetti debbano considerarsi oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio condominiale. Ciò significa che il sottotetto appartiene a ciascun condòmino pro quota che lo può usare come ogni altro vano condominiale, purché non ne impedisca il pari uso e godimento agli altri condòmini. Al sottotetto andranno quindi applicate le regole fissate dal Codice per le parti comuni dell’edificio e i criteri di ripartizione delle spese previsti dall’articolo 1123 del Codice.

Indipendentemente da questa nuova indicazione legislativa, già la Cassazione si era pronunciata più volte in questo senso, ovvero ritenendo i sottotetti destinati, per le loro caratteristiche funzionali e strutturali, all’uso comune (sentenze 6143/2016, 8968/2002 e 7764/1999).

Ove il rapporto di accessorietà tra il sottotetto e la destinazione all’uso comune venga meno, lo stesso sottotetto può essere ritenuto di pertinenza dell’appartamento dell’ultimo piano se assolve all’esclusiva funzione di isolarlo e proteggerlo dal caldo, dal freddo e dall’umidità. La proprietà del sottotetto quindi si determina in base al titolo (atto di compravendita o regolamento condominiale) oppure in base alla funzione a cui è destinato.

In concreto, la proprietà esclusiva del sottotetto è da escludersi in tutti i casi in cui i condomini possano agevolmente accedervi, oppure vi siano degli impianti comuni, o nel caso più frequente di agevolare il passaggio al tetto.

Ancora ad ottobre di quest’anno la Cassazione, con la sentenza n.20038, si è espressa in senso analogo, muovendo dalla presunzione di comunione del sottotetto in base all’articolo 1117 delCcodice civile, se non risulta diversamente dal titolo o dalla funzione cui esso è destinato in concreto.