Caduta di neve dal tetto condominiale: non basta un cartello per essere scusati

Accade sempre più spesso di vedere affissi sui muri perimetrali degli stabili dei cartelli nei quali, con varie formule di stile, sostanzialmente il condominio si ritiene esentato dalla responsabilità per danni a cose o persone per la caduta di oggetti dal tetto.
Tale esenzione volontaria di responsabilità – è bene sottolinearlo – non pare produttiva di effetti.
La regola generale, infatti, è che il condominio risponde della caduta di oggetti dal tetto (neve, ghiaccio, tegole o altri manufatti) ai sensi e per gli effetti dell'articolo 2051 del Codice Civile.
Detta norma prevede al primo comma che “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia” e contiene al secondo comma una esenzione della responsabilità per il caso fortuito.
Nel caso di danno causato da circostanze imprevedibili e imprevenibili, ad esempio una nevicata di portata straordinaria, il Condominio potrà provare la straordinarietà delle circostanze ed essere esonerato dalla responsabilità risarcitoria.
Questo, si badi, a prescindere dall'affissione di avvisi e proprio per la totale incontrollabilità dell'evento dannoso.
Il sistema normativo, quindi, come spesso accade fornisce una regola e una eccezione di modo da non creare ingiustizie con applicazioni troppo tassative del disposto normativo.
L'affissione del cartello indicante un generico scarico di responsabilità per la caduta di oggetti, invece, non pare atto a liberare il condominio da alcuna responsabilità.
E' pur vero, tuttavia, che l'amministratore di condominio particolarmente accorto potrà – in caso di pericolo di caduta di oggetti dal tetto – esporre cartelli riportando dettagliatamente le condizioni di pericolo di danni, e domandando alle persone di non transitare o parcheggiare per il tempo necessario alla messa in sicurezza della zona.
Tale avviso, che non costituisce mero scarico della responsabilità, può aiutare il condominio (e lo stesso amministratore) in caso di richiesta di danni a sostenere di avere fatto tutto quanto possibile per scongiurare la verificazione di un pregiudizio.
Sul punto si sottolinea una (pur vecchia) decisione giurisprudenziale che afferma che «Il condominio è responsabile ex art. 2051 c.c., in qualità di custode, dei danni causati alle autovetture parcheggiate nelle proprie vicinanze dalla caduta di neve accumulatasi sul tetto in seguito ad una abbondante nevicata. (Nella fattispecie è stata esclusa la sussistenza del caso fortuito in quanto il danno in questione non è stato causato dalla nevicata, che di per sè poteva anche rivestire i caratteri dell'eccezionalità, ma dalla caduta della neve dal tetto, a nevicata terminata, evento questo che non può assolutamente considerarsi imprevedibile ed inevitabile). Non sussiste il concorso di colpa di chi abbia parcheggiato la propria autovettura nei pressi dell'edificio in mancanza di segnalazioni indicanti il pericolo» (Pretura di Milano, 2 novembre 1988), a sottolineare che l'affissione di un cartello avrebbe consentito quanto meno un concorso di colpa del danneggiato e un conseguente sgravio di parte del risarcimento.
In conclusione, quindi, l'affissione del cartello non può di per sé esentare da alcuna responsabilità il condominio, ma la segnalazione di situazioni di pericolo consente di sostenere la co-responsabilità del danneggiato in caso di verificazione di danni.