Il Condominio

Cosa fare per realizzare una serra bioclimatica in condominio

di Donato Palombella

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Le norme comunitarie e nazionali incentivano la realizzazione delle opere dirette a ridurre i consumi energetici. Si pensi, per esempio, che l'art. 1 della legge 10/1991 considera le opere di edilizia ecosostenibile come opere di pubblico interesse, equiparate alle opere indifferibili e urgenti.

Lo scoglio del regolamento
Chi intende realizzare una serra solare non deve fare i conti solo con il comune, il nemico più temibile e insidioso è rappresentato dai vicini di casa. In questi casi il primo passo da fare è leggere attentamente il regolamento di condominio per valutazione la presenza di eventuali divieti e di possibili "scappatoie"; il regolamento condominiale, infatti, può dettare dei seri limiti alla possibilità di realizzare l'agognata serra e fare i conti con un condominio inferocito può essere molto più complicato che contendere il campo con la pubblica amministrazione.
Sintomatico il caso affrontato dalla Cassazione con la sentenza n. 7175 del 10 maggio 2012, che ha imposto a un condòmino di eliminare la veranda a prescindere dalla verifica dell'esistenza di un eventuale pregiudizio all'estetica del fabbricato ma semplicemente perché il regolamento condominiale ne vietava la realizzazione. Irrilevante anche la circostanza che il condominio avesse autorizzato la realizzazione di altre verande in quanto ciò rientrerebbe nei propri poteri di gestione.

Il consenso dell'assemblea
Superato lo scoglio del regolamento condominiale, occorre affrontare l'assemblea. La serra solare è pur sempre un manufatto edile per la cui realizzazione si applicano le consuete procedure indicate dall'art. 1122 cod. civ.
Il condòmino deve darne avviso all'amministratore di condominio specificando le modalità realizzative e i dettagli dell'intervento. L'amministratore, a sua volta, riferirà all'assemblea. Secondo l'art. 123, comma 2, del Dpr 380/2001 «per gli interventi in parti comuni di edifici, volti al contenimento del consumo energetico degli edifici stessi ed all'utilizzazione delle fonti di energia ... sono valide le relative decisioni prese a maggioranza delle quote millesimali».
Secondo l'art. 26, comma 2, della legge 10/1990 (Opere per il contenimento del consumo energetico degli edifici, individuati da un attestato di prestazione energetica o una diagnosi redatta da un tecnico abilitato) l'assemblea potrà deliberare con il 50% + 1 e almeno 334 millesimi (sia in prima che in seconda convocazione). Applicando l'art. 1120, comma 2, n. 2 (Opere per la produzione di energia rinnovabile tipo impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari ecc.) occorrerà sempre il 50% + 1 ma almeno 500 millesimi.

Il condominio può vietare le serre solari?
Rispondere non è semplice. In primo luogo occorre tener presente che, per poter parlare di "serra solare" è necessario che essa abbia precise caratteristiche (per esempio l'orientamento) accompagnate da relazioni che dimostrino il risparmio energetico. Poi sarà necessario fare i conti con le norme locali in quanto può capitare che la realizzazione di una serra solare possa essere vietata in alcune regioni e addirittura incentivata in altre. Tra le regioni che incentivano a vario titolo le serre solari (con bonus volumetrici, agevolazioni procedurali o esonero dal pagamento degli oneri concessori) abbiamo Friuli Venezia Giulia, Lazio, Lombardia, Marche. Piemonte, Puglia, Toscana e Umbria. In alcune regioni (Lombardia o Marche) devono essere realizzate in modo da integrarsi nell'organismo edilizio e dimostrare, attraverso precisi calcoli energetici, la riduzione dei consumi energetici; in altre contano le caratteristiche dimensionali, per cui occorre rispettare alcuni parametri che cambiano da regione a regione (per esempio sono più "elastici" in Umbria e più severi in Friuli Venezia Giulia).
Concludendo, non è possibile dare al quesito una risposta univoca. Per sciogliere il nodo gordiano è necessario procedere a un inquadramento dell'intervento nel preciso contesto territoriale in cui si opera in quanto le norme locali hanno un ruolo determinante.

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