«Protezione decorativa», anche i pannelli sono beni comuni

I pannelli con funzione decorativa della facciata sono un bene comune benché abbiano altresì funzione di protezione di una scala a chiocciola che collega l'ultimo piano con la terrazza di copertura.
Con la sentenza n. 23258 del 15 novembre 2016, la seconda Sezione civile della Cassazione, relatore Orilia, ha ritenuto che rientrino tra i beni comuni del condominio i pannelli inseriti nel prospetto di facciata come elemento decorativo caratterizzante dell'edificio condominiale, benché detti pannelli costituiscano altresì un elemento di protezione della scala a chiocciola di collegamento tra il balcone dell'ultimo piano e la terrazza di copertura. Conseguentemente, le spese di manutenzione di tali pannelli ricadono su tutti i condomini, in proporzione delle rispettive quote, e non sono a carico esclusivo dei condomini proprietari delle unità abitative che si servono della scala protetta. In fatto, i condomini dell'ultimo piano agivano in giudizio contro il condominio, chiedendo che le spese relative al restauro e alla messa in sicurezza di alcuni pannelli decorativi della facciata dell'edificio fossero poste a carico di tutti i condomini, in ragione delle rispettive quote. Il condominio si costituiva chiedendo il rigetto della domanda. In proposito, sosteneva che i pannelli non avevano nessuna funzione decorativa del prospetto dell'immobile, ma costituivano elementi strutturali con funzioni di parapetto per la scala che dai balconi degli attori conduceva alla soprastante terrazza. In via riconvenzionale, chiedeva che gli attori fossero dichiarati tenuti in via esclusiva alla manutenzione dei pannelli e che il condominio fosse manlevato da ogni ipotesi di danno e rimborsato di ogni spesa futura. Il Tribunale di Roma respingeva sia la domanda principale (ritenendo non provata la natura condominiale dei pannelli), sia quella riconvenzionale (per difetto di prova). Per converso, la Corte d'Appello di Roma accoglieva il gravame proposto dai condomini e, per l'effetto, riteneva che le spese di manutenzione dei pannelli dovessero essere ripartite tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali. In particolare, la Corte di merito osservava che i pannelli erano inseriti nel prospetto di facciata come elemento decorativo caratterizzante e che spettava al condominio fornire la prova dell'appartenenza dei pannelli alla proprietà esclusiva, quali pertinenze delle unità immobiliari dei singoli condomini.
La Corte di Cassazione ha confermato la decisione di secondo grado, considerando la natura decorativa della facciata condominiale rivestita dai pannelli, come desumibile dalla relazione tecnica in atti e dal regolamento condominiale che all'art. 2 includeva tra i beni comuni anche le murature perimetrali e le facciate, con tutte le opere decorative esterne. Tale conclusione è in linea con la consolidata giurisprudenza della Corte di legittimità, secondo cui la facciata di prospetto di un edificio rientra nella categoria dei muri maestri ed, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicché, nell'ipotesi di condominialità del fabbricato, ai sensi dell'articolo 1117, n. 1, codice civile, ricade necessariamente nella comunione fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso e resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni, con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà (cfr. Cass., Sez. 2, sent. n. 945 del 30.01.1998; Cass., Sez. 2, sent. n. 298 del 20.01.1977).