Come avviene il «classamento catastale»

In tema di accertamento catastale le metodologie tecnico – operative utilizzate per la determinazione della rendita delle unità immobiliari da censire nelle categorie catastali dei gruppi “A”, “B”, e “C” (unità immobiliari a destinazione ordinaria) sono di seguito sinteticamente descritte.
Al riguardo, si assume che le unità immobiliari sono da classare in base alle condizioni fisiche ed economiche che possiedono all'atto di presentazione della dichiarazione (2° comma dell'art. 61 del Regolamento per la formazione del NCEU, approvato con D.P.R. del 1/12/1949 n° 1142).
Il classamento consiste nell'assegnare, a ciascuna unità immobiliare, o derivata da variazione, la relativa categoria e classe di merito.
Preliminarmente, quindi, è utile chiarire quali sono le operazioni fondamentali alla base dell'attuale “Catasto dei Fabbricati”, la cui normativa di riferimento trae le sue origini nel R.D.L. 625/1939 convertito nella Legge dell'11 Agosto 1939 n° 1249 e nel D.P.R. n° 1142/1949:
 individuazione della zona censuaria, intesa come zona territoriale avente caratteristiche ambientali, tipologiche ed epoca delle costruzioni uniformi, omogenea sotto il profilo socio – economico;
 individuazione delle unità tipo, le quali per ogni categoria sono rappresentative delle caratteristiche che, ordinariamente, si riscontrano nelle unità immobiliari in essa comprese. Essa costituisce la base di riferimento per poter procedere alle successive operazioni di classamento ed individuazione della tariffa;
 attribuzione di categoria o qualificazione, che provvede nell'ambito del tessuto urbano comunale o sub – comunale (zona censuaria) ad individuare le categorie;
 la classificazione, che consiste nel suddividere ogni categoria in tante classi quanti sono i gradi di produttività. Determinato il numero delle classi in cui ciascuna categoria deve essere divisa, si procede al riconoscimento ed all'identificazione di un certo numero di unità tipo che siano atte a rappresentare per ciascuna classe il merito medio delle unità immobiliari che vi debbono essere comprese.
Infatti, il “procedimento di classamento” si effettua determinando in primo luogo la categoria dell'unità immobiliare, dapprima in base alla destinazione risultante dall'uso e dalle caratteristiche costruttive e, poi, con il confronto con le unità tipo scelte per ogni categoria e classe (solo per gli immobili a destinazione ordinaria) che rappresentano il merito medio delle unità immobiliari per quella categoria e classe.
Qualificazione
Per la destinazione e per le altre qualità intrinseche che determinano la categoria, si avrà riguardo, in linea principale, alla destinazione d'uso urbanistica citata nel provvedimento autorizzativo che ne ha consentito l'edificazione o la variazione dell'unità immobiliare, in linea secondaria, alle caratteristiche costruttive ed all'uso appropriato dell'unità immobiliare (D.P.R. 1142/49 art. 62).
Pertanto, nell'assegnazione della categoria non si deve tener conto delle destinazioni anormali o occasionali, di prevedibile breve durata e non conformi a quelle che, sul luogo, hanno normalmente analoghe unità immobiliari.
E per ciò che qui interessa, al fine d'individuare le caratteristiche costruttive dell'immobile, non si può prescindere dall'esame del titolo abilitativo edilizio che ne ha consentito la sua realizzazione.
Classificazione
Poi si assegna l'unità alla classe, fra quelle prestabilite nel tariffario delle categorie, della quale possiede o ha più prossime qualità, caratteristiche, requisiti condizioni e, complessivamente, capacità di reddito.
Per l'assegnazione della classe si avrà riguardo:
a) come elemento diretto, principalmente a tutte le condizioni estrinseche dell'unità immobiliare e, secondariamente, alle condizioni intrinseche non considerate nella determinazione della categoria: inquanto le une e le altre influenzano il reddito;
b) come elemento di controllo, al reddito fondiario unitario.
L'atto del classamento si configura come una normale azione estimativa e rappresenta l'attribuzione di una valutazione reddituale all'unità immobiliare da censire, legata, però, ad alcuni gradini rappresentati dalle classi di merito esistenti per la categoria nel quadro tariffario del comune interessato.
E' buona norma, pertanto, suddividere idealmente l'intero territorio comunale (comprendendo anche le zone prettamente agricole) in varie classi d'apprezzamento definendo ed idealizzando in tal modo le unità immobiliari della medesima categoria che, per situazione e posizione, risultino la peggiore e la migliore.
Si riesce, in tal modo, ad avere i limiti delle classi, in altre parole ad identificare le unità appartenenti alla prima ed all'ultima classe.
Operando, quindi, il raffronto con queste, risulta poi facile attribuire un classamento corretto.
E per ciò che qui interessa, vanno considerate anche le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'unità immobiliare, la sua centralità, l'ubicazione, l'esposizione prevalente, l'epoca della costruzione, la qualità delle strutture, il grado di finitura, l'ampiezza media dei vani ed, in ultimo, le caratteristiche di finitura.
Premesso quanto sopra, si fa osservare che l'estimo catastale, per le unità a destinazione ordinaria (appartenenti alle categorie dei gruppi “A”, “B” e “C”) si traduce in una stima parametrica e non in una stima diretta come invece avviene per le unità immobiliari a destinazione speciale e particolare (appartenenti ai gruppi “D” ed “E”).
Le categorie e classi di merito costituiscono una sorta di “griglia” nelle cui maglie viene inserita di volta in volta l'unità immobiliare oggetto di classamento.
Per completezza e verifica del corretto procedimento di classamento da adottare, si ritiene doveroso allegare le graduazioni di merito, per ciascuna caratteristica, così come riportato nell'appendice “F” dell'Istruzione II del 24 Maggio 1942, attualmente vigente.