Condominio

Va rimossa la veranda per inosservanza del regolamento condominiale

di Luca Bridi

Le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale. Tali clausole di origine contrattuale possono comportare anche dei divieti di compiere delle opere sulle parti di proprietà esclusiva visibili dall'esterno.
La fattispecie viene presa in esame dal Tribunale di Milano sez. XIII nella Sentenza n. 10867/2016 - estensore Giudice Giacomo Rota.
In particolare, l'attore aveva lamentato la violazione di più norme del regolamento condominiale, pattiziamente richiamato dalle parti che hanno proceduto alla compravendita dell'immobile ed ha chiesto la rimessione in pristino delle opere poste in essere da un condomino, ritenute in contrasto con il regolamento di condominio.
Costituendosi in giudizio, il condomino sosteneva che il manufatto realizzato non aveva affatto alterato la struttura architettonica dell'edificio condominiale né si era posto in contrasto con le disposizioni del regolamento condominiale e che la asserita chiusura della loggia del terrazzo per cui era insorta la lite, gravante su parti di proprietà esclusiva e non di natura condominiale, era stata eretta in conformità alle prescrizioni imposte dai provvedimenti amministrativi del Comune ed in sintonia con quanto previsto dall'art. 1102 c.c. in materia di uso delle parti comuni ad opera dei singoli condomini.
Senza l'espletamento di alcuna prova orale la causa veniva decisa con l'accoglimento delle domande attoree.
Il Tribunale faceva presente che l'art. 16, lettera s), del regolamento in uso nel Condominio vietava ai condomini di intraprendere qualsiasi opera esterna tale da modificare la composizione architettonica e i relativi dettagli.
Inoltre si specificava che tali modifiche potevano essere realizzate solo a seguito del rilascio del benestare da parte dell'amministratore che conservava un potere di controllo in merito all'estetica dello stabile.
La norma non prevedeva, in questa parte, un espresso riferimento ai lavori eseguiti su parti di proprietà privata. Tuttavia la stessa pattuizione contrattuale imponeva il rispetto del tipo e del colore originario e, in tal caso, la decisione competeva esclusivamente all'assemblea condominiale.
L'art. 16, lettera v), del predetto regolamento poneva due diversi divieti a carico dei condòmini: quello di provvedere direttamente alla manutenzione straordinaria delle logge e quello di eseguire lavori riguardanti parti comuni e parti di proprietà esclusiva visibili dall'esterno; la norma includeva espressamente, a titolo esemplificativo, quali parti comuni in cui sono interdetti i lavori, le facciate e le logge.
Mentre dunque l'art. 16 lettera s) si risolveva in una disposizione generica, finalizzata principalmente alla tutela del decoro architettonico e che, comunque, non menzionava espressamente le opere sulle proprietà private, l'art. 16 lettera v) aveva ad oggetto i lavori sulle parti di proprietà esclusiva, quali quelli oggetto di valutazione in vertenza, non rientranti nel concetto di mero rifacimento di cui all'art. 16 lettera s).
Infatti i lavori contemplati dall'art. 16 lettera v) sono vietati in modo assoluto, a prescindere da qualunque valutazione in merito al loro impatto sul decoro architettonico dello stabile e dalla presenza o meno di un'autorizzazione dell'amministratore o assembleare.
In tal caso la norma regolamentare assumeva un carattere speciale rispetto a quella precedente e poneva un divieto indipendentemente dal fatto del rispetto o meno della composizione architettonica complessiva.
In tal caso, l'art. 1102 c.c. che, nel consentire al condomino l'uso più intenso della cosa comune, al ricorrere dei presupposti di legge consistenti nel divieto di alterazione della destinazione della cosa comune oggetto dell'utilizzo più intenso e nel non impedimento agli altri condomini di farne parimenti uso, deve cedere il passo a prescrizioni più restrittive contenute nel regolamento condominiale, richiamato nell'atto di compravendita immobiliare.
Del pari irrilevante è stato ritenuto il richiamo posto in essere dalla difesa di parte convenuta in ragione del quale la chiusura della loggia del terrazzo per cui vi era la lite fosse stata realizzata in conformità alle prescrizioni imposte dai provvedimenti amministrativi del Comune.
I provvedimenti abilitativi della pubblica amministrazione fanno sempre salvi i diritti dei terzi, segnatamente i diritti di natura condominiale a presidio delle parti comuni e/o dei rapporti di servitù reciproca tra condomini.
E' stato pertanto ritenuto fondato dal Tribunale di Milano il diritto del Condominio ad ottenere la condanna al ripristino della condizione originaria dei luoghi oltre la condanna al versamento di una somma giornaliera a titolo di penale per ritardo nell'esecuzione delle opere di ripristino e la rifusione delle spese legali.

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