Il Condominio

Debiti con il condominio estinti al momento della vendita

di Silvio Rezzonico e Maria Chiara Voci

LA DOMANDA

Ho firmato un compromesso per l’acquisto di una casa la cui proprietaria è morosa nei confronti del condominio. Il debito dovrebbe ammontare (ma non ho potuto vedere i conti) a 12.500 euro. L’agenzia mi ha proposto di accollarmi il saldo di questo debito a fronte di uno sconto, pari all’importo dell’insoluto, sul prezzo di acquisto. L’atto di compravendita sarà siglato in Tribunale, alla presenza dell’avvocato del condominio oltre che del notaio. Di quali documenti devo essere in possesso per essere totalmente sicuro che i debiti (anche quelli passati) della proprietaria siano estinti? Si tratta di una procedura a norma di legge?

Si tratta di una casistica che, per quanto paia complessa e intricata, non è del tutto inusuale considerato il protrarsi di una crisi economica che sta influendo in modo pesante sulla capacità delle famiglie di far fronte alle spese ordinarie e straordinarie in condominio. Ciò detto, il primo passo per affrontare la situazione è chiedere un incontro con l’attuale amministratore dello stabile, così da poter ottenere un’informazione di prima mano sulla reale situazione dei conti che riguardano l’attuale proprietà. A valle della firma dell’atto di compromesso, riteniamo che il lettore di Casa 24 Plus, che ci pone il quesito, possa considerarsi a tutti gli effetti un “condomino in pectore” e che per questo sia un suo diritto ottenere il quadro (e la documentazione) completa, inerente sia l’esatto ammontare della morosità del soggetto che vende l’unità immobiliare, sia la presenza di eventuali altri condomini morosi all’interno del medesimo stabile. Aggiungiamo anche che, sulla base della normativa che regola la privacy, quest’ultima non opera tutte le volte in cui ci siano in ballo diritti da azionare avanti l’autorità giudiziaria. Ed è questo il caso del lettore. Svolgere questo passaggio di controllo è importante perché ricordiamo che, come dispone l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, chi subentra nei diritti di un condominio risponde dei contributi solidalmente con questo. L’obbligo è limitato nel tempo e resta circoscritto ai contributi relativi all’anno in corso e a quelli relativi all’anno precedente (laddove per anno deve intendersi quello di esercizio condominiale e non quello solare). Effettuata questa verifica, può darsi corso alla procedura proposta dall’agenzia di intermediazione immobiliare in base alla quale il lettore dovrà versare al condominio l’importo del debito condominiale, in cambio del contestuale rilascio dell’assenso del condominio alla estinzione del pignoramento, da produrre al Giudice della esecuzione. Tale versamento dovrà essere computato dal venditore in sede di pagamento del residuo prezzo. Tutto ciò dovrà risultare da una scrittura tra il lettore e il venditore. Suggeriamo anche che – a seguito del versamento – il condominio rilasci una quietanza liberatoria di saldo, non solo del debito per cui si era dato corso al pignoramento, ma per qualsivoglia altro debito del venditore relativo all’anno in corso e all’anno precedente, a norma del già citato articolo 63, penultimo comma, delle disposizione attuative del codice civile. Una strada da valutare, in caso emergano gravi omissioni da parte dell’agenzia immobiliare nella trasmissione delle informazioni, è valutare una recesso dall’atto preliminare di vendita. In tal caso, però, per evitare il pagamento di una penale, occorre controllare il contenuto della proposta di acquisto, per accertare se quest’ultima contenga una facoltà di recesso da parte dell'acquirente, nel caso in cui l’immobile di pendenza di pignoramenti o di altre trascrizioni pregiudizievoli o di altre situazioni, abusi edilizi.

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