Le villette a schera sono un supercondominio: la Cassazione detta le regole

Case a schiera: l'applicabilità della nozione di condominio alle costruzioni orizzontali.
Per costruzioni orizzontali s'intendono comunemente i fabbricati che non estendendosi in posizione verticale, risultano invece adiacenti l'un l'altro, il cui tipico esempio è quello costituito dalle case a schiera, laddove lo sviluppo delle costruzioni non avviene in altezza bensì sul piano di campagna.
L'occasione per domandarsi se agli anzidetti edifici sia applicabile la nozione di condominio, con tutto quello che ne consegue in ordine all'assoggettamento di tale tipologia costruttiva alla specifica disciplina, ci viene data da una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 20248, pubblicata in data 7.10.2016.
Il Supremo collegio, nella richiamata decisione, dimostra di non condividere affatto la soluzione data al problema nella gravata sentenza della Corte d'Appello di Milano la quale, chiamata a decidere in merito alla richiesta di rimozione di una pensilina e di una antenna satellitare installate sulla facciata condominiale, realizzate in violazione del decoro architettonico e del regolamento condominiale, che ha statuito in merito alla non applicabilità dell'anzidetta disciplina.
La predetta Corte territoriale, infatti, ritenne di rigettare la domanda sulla scorta del fatto che nella fattispecie in esame, contraddistinta dalla presenza di villette bifamiliari a schiera, non avrebbe potuto trova applicazione la disciplina dell'art. 1117 Cc riguardante, invece, solo gli edifici divisi orizzontalmente per piani.
La Cassazione, pur rigettando il ricorso, in considerazione del fatto che il giudice di merito aveva fondato la sentenza sulla scorta di due distinte motivazioni e che, le stesse, non risultavano entrambe impugnate con la conseguenza che, sulla parte di sentenza non gravata si sarebbe già formato il giudicato, evenienza ostativa all'accoglimento del ricorso, ritiene senza dubbio incidentalmente fondata la questione relativa all'applicabilità della normativa sul condominio e, in particolare, dell'art. 1117 Cc, al cd. condominio orizzontale.
Tanto è vero che riferisce espressamente in motivazione come: “Riepilogando allora il discorso, pur volendo ritenersi fondata la censura con cui si sostiene la applicabilità della nozione di condominio in senso proprio anche al caso, come quello in esame, di costruzioni orizzontalmente (cd. ville a schiera: Sez. 2, Sentenza n. 18344 del 18/09/2015 soprattutto in motivazione; v. altresì Cass. n. 8066 del 18/04/2005), la mancanza di motivi sull'attività di interpretazione della norma regolamentare (art. 5) o di specifiche censure alla logicità del percorso argomentativo utilizzato per sorreggere la seconda ratio, non avrebbe potuto comunque comportare la cassazione della sentenza, essendo divenuta definitiva la relativa motivazione“ (Cass. civ., Sez. II, 7.10.2016, n. 20248).
Appare evidente come non possa a priori escludersi un rapporto di condominialità tra alcuni beni e, quindi, la proprietà comune degli stessi, sulla scorta del semplice sviluppo del fabbricato, sia esso verticale (condominio verticale) ovvero orizzontale (condomino orizzontale).
L'art. 1117 Cc, pur nella nuova formulazione, espressamente prevede come, oggetto di proprietà comune dei singoli proprietari, a prescindere dall'eventuale godimento periodico del bene e, fatta salva la diversa proprietà risultante dal <<titolo>> (ad esempio, dal contratto di acquisto), risultano “tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2.le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”.
A specificazione della presunzione di condominialità di alcuni beni stabilita dal predetto art. 1117 Cc, che può essere vinta dal titolo contrario (anche se, a questo punto, specie dopo la riforma, sarebbe più corretto parlare di bene comune <<tout court>>: “In merito alla presunzione di comproprietà del lastrico solare, posta dall'art. 1117 c.c., si rileva come detta norma, in ragione del carattere non tassativo dell'elencazione, non sancisce una mera presunzione di condominialità, ma afferma in maniera positiva detta natura, che può escludersi in forza di un titolo specifico, avente forma scritta” Cass. 4501/2015), il legislatore del 2012 ha inteso introdurre l'art. 1117 bis Cc che ha disposto come l'anzidetta presunzione, in quanto compatibile, risulta applicabile anche a “più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici” che abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117, con ciò istituendo legislativamente quella figura, di stretta elaborazione giurisprudenziale, denominata «supercondominio».
Ciò premesso, a prescindere dallo sviluppo degli edifici, in altezza o lunghezza, i principi fondamentali dai quali far derivare la presunzione di condominialità e, conseguentemente, rendere operativo il disposto dell'art. 1117 Cc, risiedono nei concetti di «accessorietà» e «collegamento funzionale» tra beni, impianti o servizi e gli edifici stessi.
In altri termini, al fine di stabilire se un dato bene o impianto possa ritenersi comune ad ogni singolo proprietario, occorre far riferimento al suo dato strutturale rispetto all'edificio e, pertanto, al suo rapporto di dipendenza con il complesso immobiliare, oltre che all'attitudine funzionale (anche solo potenziale) del medesimo bene, e ciò a prescindere dall'utilità particolare che può trarre dallo stesso il singolo condomino (Cass. 17556/2014).
A tal proposito, è stato chiaramente evidenziato come: «Affinché possa operare, ai sensi dell'art.1117 cod. civ., il c.d. diritto di condominio, è necessario che sussista una relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l'edificio in comunione, nonchè un collegamento funzionale fra primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva. Pertanto, qualora, per le sue caratteristiche funzionali e strutturali, il bene serva al godimento delle parti singole dell'edificio comune, si presume - indipendentemente dal fatto che la cosa sia o possa essere utilizzata da tutti i condomini o soltanto da alcuni - la contitolarità necessaria di tutti i condomini su di esso detta presunzione può essere vinta da un titolo contrario, la cui esistenza deve essere dedotta e dimostrata dal condomino che vanti la proprietà esclusiva del bene, potendosi a tal fine utilizzare il titolo - salvo che si tratti di acquisto a titolo originario - solo ove da esso si desumano elementi da escludere in maniera inequivocabile la comunione» (Cass. civ., Sez. II, 18.09.2015, n. 18344).
Ciò posto, nulla toglie che alcuni beni possano senza dubbio risultare comuni, per caratteristiche funzionali e strutturali, anche nei condomini orizzontali e, pertanto, anche nell'ipotesi di case a schiera.
Ciò risulta indubitabilmente sancito, già da tempo, dalla medesima Corte di Cassazione, la quale ha avuto modo di ritenere come: «in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio elencate in via esemplificativa - se il contrario non risulta dal titolo - dall'art. 1117 c.c., alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso, la nozione di condominio in senso proprio e configurabile non solo nell'ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente (come in particolare le cosiddette case a schiera), in quanto siano dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 c.c.; peraltro, anche quando manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, non può essere esclusa la condominialità neppure per un insieme di edifici indipendenti, giacchè, secondo quanto si desume dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. - che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi - è possibile la costituzione “ab origine” di un condominio fra fabbricati a sè stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o servizi o impianti condominiali; dunque, per i complessi immobiliari, che comprendono più edifici, seppure autonomi, è rimessa all'autonomia privata la scelta se dare luogo alla formazione di un unico condominio, oppure di distinti condomini per ogni fabbricato, cui si affianca in tal caso la figura di elaborazione giurisprudenziale del “supercondominio”» (Cass. civ., Sez. II, 18.04.2005, n. 8066).