Due le modalità per calcolare i costi

Vi sono due diverse modalità per la ripartizione della spesa del riscaldamento a seguito dell’adozione dei sistemi di contabilizzazione e termoregolazione.

La prima è il rinvio fatto dall’articolo 9, comma 5, lettera d) del Dlgs 102/2014, alla norma Uni 10200.

Quando sussiste l’obbligo di fare ricorso a tale norma tecnica, la tabella millesimale del riscaldamento deve essere calcolata obbligatoriamente. Essa si sostituisce a quella in uso anche se contenuta in un regolamento avente natura contrattuale. Infatti, si ritiene che il Dlgs 102/2014, perseguendo l’obbiettivo del contenimento dei consumi energetici, debba essere considerato norma imperativa. In quanto tale, è nulla, ai sensi dell’articolo 1418 del Codice civile, la clausola del contratto che la vìola.

È la stessa norma Uni 10200 a prevedere che per il calcolo dei nuovi millesimi sia necessario il ricorso al fabbisogno energetico delle singole unità immobiliari. Lo scopo è quello di individuare quanto ciascuna unità, per raggiungere il grado di comfort di 20° necessiti di calore, incidendo così sul funzionamento della caldaia. Come ogni tabella millesimale, anche questa è il frutto di una proporzione.

Ai fini del calcolo, il tecnico dovrà utilizzare le norme Uni Ts 11300 che, però, devono essere “corrette” con i principi stabiliti dalle disposizioni di attuazione del Codice civile.

Non dovranno quindi essere calcolati i fabbisogni delle unità immobiliari nello stato in cui si trovano al momento del rilievo. Il professionista, infatti, dovrà considerare solo le parti comuni (pareti perimetrali interne o esterne) e la copertura. Non dovranno essere considerate ai fini del calcolo quelle migliorie apportate all’interno delle singole unità immobiliari, anche se le stesse hanno diminuito il fabbisogno energetico. È il caso della sostituzione degli infissi con doppi vetri in luogo di quelli installati all’origine al momento della costruzione.

L’articolo 68, comma 2, delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede infatti che nell’accertamento dei millesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.

Il nuovo criterio

Diverso è il caso del nuovo criterio di ripartizione della spesa introdotto dal Dlgs 141/2016 che ha apportato integrazioni al Dlgs 102/2014.

Qualora siano comprovate, tramite apposita relazione tecnica asseverata, differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari costituenti il condominio o l’edificio polifunzionale superiori al 50 per cento, non sussiste più l’obbligatorietà dell’applicazione della norma Uni 10200. Conseguentemente, non è più necessario determinare una nuova tabella millesimale.

Il calcolo del fabbisogno, però, deve essere effettuato ugualmente. In questo caso, tuttavia, non essendo lo stesso necessario per calcolare una proporzione, ma dovendo invece effettuare una “fotografia” dell’edificio in termini di fabbisogno, il tecnico dovrà considerare lo stato attuale dell’involucro edilizio, comprendendo, così, anche le migliorie quali, ad esempio, i doppi vetri.

Nel caso in cui le differenze dovessero essere superiori al 50%, l’assemblea potrà decidere di non applicare la norma Uni 10200. Così, almeno il 70% dovrà essere ripartito in base agli effettivi prelievi volontari di energia termica dai caloriferi. La restante parte potrà essere ripartita con criteri diversi rispetto alla tabella millesimale prevista dalla Uni 10200 quali, ad esempio, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate.

Diverso è l’aspetto che riguarda la cosiddetta “quota fissa”, cioè la quantità del calore disperso dalla rete di distribuzione comune. Il calcolo è necessario solo nei sistemi di distribuzione verticale.

Nel caso di distribuzione orizzontale (cosiddetto “a zona”) non è necessario determinare la percentuale delle dispersioni. Sarà invece sufficiente calcolare quanto calore è rimasto all’interno del singolo appartamento. Occorrerà quindi sommare tutti i consumi di ciascuna unità immobiliare e sottrarre il risultato al costo complessivo.