Condominio

L’amministratore che agisce senza ratifica ne paga le conseguenze

di Luana Tagliolini

L'amministratore che agisce in giudizio o resiste senza l'autorizzazione dell'assemblea o senza la successiva ratifica del suo operato, rischia di pagare lui le conseguenze.
L'amministratore, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 codice civile, o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, ha la rappresentanza dei condomini, può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi e può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni.
Nel caso di notifica di provvedimenti che abbiano un contenuto che esorbita dalle sue attribuzioni, l'amministratore è tenuto a dare notizia, all'assemblea, ai sensi dell'art. 1131 secondo e terzo comma codice civile.
In quest'ultimo caso, tuttavia, l'amministratore può costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione, ma deve ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea, per evitare la pronuncia ‹‹di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione››.
Tale principio è stato applicato di recente dalla Corte di Cassazione (ordinanza n. 11566/2016) innanzi alla quale l'amministratore di condominio, senza preventiva autorizzazione assembleare, impugnava la sentenza della Corte di appello con la quale aveva accertato l'acquisto per usucapione della proprietà della strada privata in favore degli appellanti mentre per l'amministratore essa apparteneva al novero dei beni comuni oggetto della proprietà indivisa dei condomini.
La Corte, esaminata preliminarmente la questione sollevata dai controricorrenti avente ad oggetto la mancata autorizzazione dell'assemblea condominiale alla proposizione del ricorso per cassazione da parte dell'amministratore.
Richiamando l'orientamento delle Sezioni Unite (sentenza n. 18331/2010) ha ribadito (anche alla luce di una recente sentenza della stessa corte, sentenza n. 84867/2016) che, in assenza di autorizzazione assembleare ovvero di successiva ratifica, il giudizio instaurato dall'amministratore doveva ritenersi senz'altro inammissibile, e il medesimo amministratore doveva essere condannato personalmente al rimborso delle spese processuali in favore di parte convenuta.
A tale principio si uniforma anche il disposto dell'articolo 1131 citato, ultimo comma, per il quale se l'amministratore non adempie all'obbligo di informare l'assemblea del giudizio in corso può essere revocato e tenuto al risarcimento dei danni.
In assenza di regolare autorizzazione o di ratifica, infatti, l'amministratore risulterebbe privo di legittimazione ad agire, o a resistere, in giudizio, con la conseguenza che la stessa si tradurrebbe nella mancanza della titolarità del rapporto giuridico fatto valere in giudizio, per inesistenza dello stesso o per essere di pertinenza di un terzo (Cassazione, sentenza n. 9558/2009).
Per i su sposti motivi, la Corte concedeva un termine al Condominio per il deposito della delibera avente ad oggetto l'autorizzazione alla proposizione del ricorso o la relativa ratifica da parte dell'assemblea.

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