L'esperto rispondeCondominio

Tabelle millesimali, per formazione o revisione non serve l’unanimità

di Raffaele Cusmai

La domanda

Dalla costituzione del condominio le spese sono state riparte in base ai vani di ogni unita' immobiliare, come deliberato dall'assemblea. Chiedo se la formazione di tabelle millesimali, in base alle quali applicare un nuovo sistema di riparto, debba essere approvata dall’assemblea all'unanimita' o a maggioranza.


Le tabelle millesimali, previste e disciplinate dagli articoli 68 e 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile esprimono, il valore di ciascuna proprietà esclusiva (tot/1000) in rapporto al valore dell'intero edificio (1000) e hanno la prevalente funzione di individuare le maggioranze necessarie sia per la regolare costituzione dell'assemblea e per la validità delle deliberazioni, sia per ripartire le spese comuni.
Può accadere, come normalmente avviene, che l'originario proprietario all'atto della registrazione del regolamento di condominio, faccia redigere le tabelle millesimali (in base ad uno studio delle planimetrie delle varie unità immobiliari e delle loro caratteristiche qualitative) allegandole all'atto di compravendita. Può anche accadere che nessuno prima abbia mai provveduto in tal senso. Quanto appena osservato è importante al fine di considerare che, se nel primo caso le tabelle assumono valore contrattuale (e tale natura che, come si vedrà, incide sulle modalità per la modifica delle tabelle medesime) non è detto che l'adozione delle tabelle millesimali in un momento successivo comporti il medesimo effetto di riconduzione nella categoria del contratto.
Chi intravede nelle tabelle un contenuto negoziale (le tabelle esprimono una valutazione sul valore delle singole proprietà immobiliari configurandosi come negozio di accertamento idoneo ad incidere direttamente sui diritti soggettivi di ciascun condòmino) ritiene sempre necessaria l'unanimità dei condòmini per l'approvazione o la modifica delle tabelle (Cass. 3967/84, Cass. 1602/95). Tuttavia, già prima della Riforma erano emerse posizioni giurisprudenziali che avevano ritenuto legittima l'approvazione o la modifica a maggioranza delle tabelle millesimali da parte dell'assemblea. Con la sentenza n. 11960 del 28.06.2004, la Cassazione Civile, Sez. II, aveva infatti statuito, assumendo la natura deliberativa delle tabelle, l'ammissibilità di una loro modificazione con la maggioranza stabilita dal 2° comma dell'articolo 1136 c.c.. Peraltro, ove predisposte dall'originario proprietario e accettate dagli acquirenti delle singole unità, ovvero oggetto di un precedente accordo da parte di tutti i condomini, stante la loro natura contrattuale possono essere modificate soltanto con il consenso unanime dei condòmini, pena la nullità della relativa delibera.
L'orientamento oggi prevalente è basato sulla considerazione delle tabelle millesimali come aventi funzione soltanto accertativa e valutativa delle quote condominiali (ripartire le relative spese e stabilire la misura del diritto di partecipazione alla volontà assembleare, senza incidere in alcun modo su tali diritti). Come tali esse possono assumere natura deliberativa e “richiedono per la loro approvazione e modifica la maggioranza di cui all'articolo 1136, comma 2, c.c.”(cfr. anche Cass. n. 4219 del 2007). A sostegno di tale orientamento vi è la considerazione che l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, come anche quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale, pertanto non è necessario il consenso unanime dei condòmini.
Ciò osservato si può pacificamente affermare che le tabelle millesimali possono essere modificate. Il paramentro normativo vigente è oggi da intravvedere nel nuovo articolo 69 disp. att. c.c., modificato dalla Legge 11 dicembre 2012 n. 220, “Riforma del condominio”. Questo prevede che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere modificati all'unanimità. Tali valori possono essere modificati anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza dell'articolo 1136, secondo comma, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condòmino. Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.
Dunque, di regola, le tabelle millesimali possono essere rettificate o modificate all'unanimità. Ciononostante nelle determinate ipotesi indicate dall'articolo 69 disp. att. c.c. è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'articolo 1136, 2° comma c.c.. Con la sentenza 4569 del 26.02.2014 la Cassazione ha confermato che sia l'approvazione, sia la revisione delle tabelle millesimali possono essere deliberate anche a maggioranza dell'assemblea. La decisione si pone però sullo sfondo di una notevole produzione giurisprudenziali (non proprio monolitica, a causa della diversa natura giuridica attribuita nel tempo alle tabelle millesimali nelle quali è stato rinvenuto talvolta un contenuto negoziale).
Poiché sembra chiaro, nel caso sottoposto, che l'originaria formazione delle tabelle si iscriva in un contesto deliberativo assembleare, alla modifica potrà addivenirsi con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma (Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio).

Per saperne di piùRiproduzione riservata ©