Le attribuzioni amministratore - 6. L’osservanza del regolamento

L'articolo 1130 nr 1 codice civile impone all'amministratore di curare l'osservanza del regolamento di condominio. Cosa sia il regolamento e quale funzione esso svolge nel condominio degli edifici, allora, diviene questione da risolvere preliminarmente, per poter comprendere il contenuto di tale attribuzione.
Il regolamento è disciplinato dall'articolo 1138 Codice civile ed è il documento cardine per la disciplina dell'organizzazione della vita condominiale. In esso si dovrebbero rinvenire un coacervo di norme dettate in materia:
- di gestione dell'uso di beni comuni;
- criteri di ripartizione delle spese;
- diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condòmino;
- tutela del decoro architettonico;
- amministrazione del condominio stesso.
La formazione del regolamento è discretiva per comprenderne il grado di vincolatività. Si discorre di regolamento contrattuale ove il documento sia stato trascritto in seno agli atti di compravendita dei singoli immobili ubicati in condominio, ovvero sia richiamato in esso per relationem; viceversa, si discorre di regolamento assembleare nel caso in cui l'adesione al contenuto da parte dei condòmini sia stata espressa “indirettamente” tramite l'assemblea dei condomini (con la maggioranza prevista dall'articolo 1136 comma II codice civile).
La differenza tra il regolamento di origine contrattuale e quello di natura assembleare si coglie, tuttavia, in ragione della forza cogente o meno da attribuire a talune disposizioni in esso rinvenibili. In genere, le norme che disciplinano le limitazioni alla proprietà privata (come, ad esempio, i vincoli di destinazione a certe attività), per essere efficaci ed opponibili ai singoli condòmini, devono essere state da questi accettate e ratificate per iscritto. Per l'estensione dell'efficacia nei confronti dei successori a titolo particolare dei condòmini (cioè, nei riguardi di coloro che subentrano nella titolarità di un immobile), occorre che il regolamento sia trascritto in conservatoria dei registri immobiliari. Nel caso in cui ciò non sia avvenuto e l'acquirente di una unità immobiliare sita nel condominio non abbia manifestato adesione scritta, anche per relationem, al contenuto delle clausole regolamentari di che trattasi, le stesse non potranno essere loro opponibili.
Norme inderogabili. L'amministratore dovrà tenere in considerazione che, indipendentemente dalla natura del regolamento, le norme in esso contenute non potranno giammai menomare i diritti dei condòmini, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso potranno derogare alcuni principi, quali, a titolo esemplificativo e non esaustivo, quelli appresso elencati:
- il diritto sulle parti comuni dei condòmini (la cui irrinunciabilità è sancita dall'articolo 1118, comma secondo, codice civile);
- l'indivisibilità delle parti comuni (a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio, stante quanto stabilito dall'articolo 1119 codice civile);
- Le innovazioni, laddove possano arrecare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, oppure ove alterino il decoro architettonico o rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino (in quanto stabilito dall'articolo 1120, ultimo comma, codice civile – anche se l'articolo 1138 richiama tutto l'incisivo normativo, riportato dalla norma -);
- il potere di rappresentanza dell'amministratore (fermo restando i limiti delle attribuzioni rinvenibili in regolamento e per legge nell'articolo 1131 codice civile);
- Il dissenso dei condòmini rispetto alla lite (diritto non negoziabile disciplinato dall'articolo 1132 codice civile);
- L'esistenza e il funzionamento dell'assemblea dei condòmini (previsto dall'articolo 1136 codice civile);
- Il diritto dei condòmini ad impugnare le delibere assembleari (disciplinato dall'articolo 1137 codice civile);
- La rappresentazione in millesimi di ciascuna unità immobiliare (stante quanto riportato dall'articolo 68 delle disposizioni di attuazione al codice civile);
- La rettifica e la modificazione delle tabelle millesimali (la quale deve essere disposta all'unanimità, salvo le ipotesi previste normativamente - confronta articolo 69 delle disposizioni di attuazione al codice civile -);
Le attribuzioni in regolamento e la modifica. Ciò posto, l'assemblea dei condòmini è in grado di dilatare o meno il contenuto delle attribuzioni dell'amministratore, previste dall'articolo 1130 codice civile, in quanto tale norma è stata ritenuta avere valore suppletivo e non imperativo. Inoltre, il regolamento condominiale, indipendentemente dalla natura dello stesso, può legittimamente sottrarre all'amministratore il potere di decidere autonomamente in ordine al compimento di eventuali atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comun dell'edificio, per conferirlo esclusivamente all'assemblea (tra le tante, Cassazione civile, 8719/1997).
Altri aspetti giurisprudenziali. L'attribuzione afferente la cura dell'osservanza al regolamento contrattuale del condominio, da parte dell'amministratore, deve essere ben meditata e valutata caso per caso. Infatti, la giurisprudenza intervenuta sul merito ha avuto cura di specificare che l'amministratore non è tenuto a rispondere del contenuto delle clausole contenute negli atti di acquisto del bene da parte di ciascun partecipante al condominio e non incluse nel regolamento contrattuale. Tali clausole interessano i singoli condòmini quali proprietari esclusivi ed esulano, quindi, dall'autonomo potere di vigilanza posto in capo all'amministratore di condominio (cfr, Cassazione Civile 954/1977).
Resta inteso che l'amministratore non è provvisto ex lege di poteri coercitivi e disciplinari nei confronti dei condòmini, né è obbligato a promuovere azioni giudiziarie contro di essi e/o terzi in mancanza di una espressa disposizione condominiale o di una delibera assembleare (Cassazione civile 8804/1993).
In altri termini, egli non può essere ritenuto responsabile dei danni cagionati dai singoli condomini nell'uso della cosa comune, laddove la rispettiva azione si ponga in contrasto con la disciplina regolamentare.