Il Condominio

Mettiamo in sicurezza gli edifici a costo zero per lo Stato

di Alberto M. Lunghini

Si potrebbe. Si può. Sarebbe sufficiente concedere ai proprietari di immobili, per i quali è necessario o anche solamente opportuno un adeguamento strutturale per resistere a danni da terremoti, la possibilità di sopraelevare edifici già esistenti senza far loro pagare oneri di urbanizzazione, contributi connessi con i costi di costruzione, imposte sui profitti che si realizzeranno dalla vendita dei nuovi piani realizzati. Questa facoltà verrebbe concessa in cambio della esecuzione (contemporaneamente al sopralzo e a spese del titolare del “nuovo” diritto di sopralzo) di tutte le opere necessarie per mettere in sicurezza l'intero edificio.
Si tratterebbe di “prendere esempio” da quanto è stato fatto a Tel Aviv anni fa.
Certamente non si tratta di una procedura automatica: dovrebbero, devono, essere previste norme/Leggi speciali (di rapida entrata in vigore) circa gli aspetti sotto descritti.
Gli aspetti tecnici, fiscali, finanziari
- Veloci approvazioni di natura urbanistico-edilizia (l'iter completo delle pratiche autorizzative non deve durare più di sei mesi dal momento della presentazione del progetto sino all'apertura del cantiere). Solo per i casi di sopralzi con contemporanea messa in sicurezza degli interi edifici interessati dai lavori) il potere decisionale andrebbe tolto ai Comuni e andrebbe trasferito ai Politecnici/alle Università e più precisamente ai Dipartimenti di Ingegneria Strutturale. Il Comune dovrebbe collaborare con questi Dipartimenti solo per i dovuti coordinamenti (fognature, acqua, viabilità, servizi vari, etc.),
- IVA agevolata su tutti i lavori di costruzione (comprese forniture di materiali, di servizi, di prestazioni professionali),
- IVA agevolata per gli acquirenti (persone fisiche non imprenditori o imprese: cioè chiunque) di nuovi piani di edifici ottenuti con questi sopralzi. Si applica l'IVA agevolata “prima casa” anche se l'acquirente acquista per investimento e non per prima casa: l'acquirente in questo caso si deve impegnare a dare in locazione gli appartamenti/uffici entro 12 mesi max. dall'acquisto. In caso contrario l'acquirente perderà l'agevolazione fiscale,
- Cedolare secca (imposta sostitutiva dell'Irpef e delle addizionali) al 10% (aliquota garantita dallo Stato per almeno 15 anni dall'acquisto) per il locatore. E ciò per qualsiasi tipo di locatore (privato o pubblico, persona fisica non imprenditore o impresa, etc.) e per qualsiasi tipo di conduttore. Questa agevolazione è cedibile al nuovo proprietario (chiunque questi sia) in caso di vendita dell'appartamento anche prima dei 15 anni sopracitati,
- finanziamento bancario al promotore/costruttore di durata sino a 20 anni (un contratto di finanziamento per ogni edificio sul quale il promotore immobiliare interviene, ma con obbligo di rimborso del 100% del capitale entro 30 giorni dall'incasso dell'ultima vendita), a tasso fisso (con tasso agevolato e con rapido iter di approvazione) per i progetti “certificati” dai Dipartimenti di Ingegneria Strutturale (unici soggetti certificatori),
- finanziamento bancario sino a 30 anni, a tasso fisso (con tasso agevolato e con rapido iter di approvazione) all'acquirente (chiunque questi sia) di uno dei nuovi appartamenti,
- qualora vi siano più proprietari nell'edificio da adeguare/sopraelevare, zero indennizzo per i condomini dei piani già esistenti (cioè dei piani sottostanti a quelli che vengono realizzati ex novo). Questi condomini/proprietari ricevono in cambio la messa in sicurezza antisismica della loro casa senza spendere un euro!
- semplificazione delle leggi/norme condominiali (affinchè nessuno intralci o rallenti questo progetto di interesse nazionale e collettivo con delibere condominiali più o meno pretestuose).
I vantaggi
A fronte della possibilità di realizzare ricavi dalla vendita dei nuovi piani costruiti con il sopralzo dell'edificio esistente il promotore/costruttore (con una operazione imprenditoriale che deve sempre avere un suo ragionevole equilibrio economico e finanziario) sostiene tutti i costi necessari per il consolidamento delle strutture (dalle fondazioni al tetto, sopralzo compreso) e per la trasformazione dell'intero edificio in nZEB (cioè in un edificio autosufficiente da un punto di vista energetico). Maggiore è il valore di mercato di zona (in euro/mq) degli appartamenti, meno elevato sarà il rapporto tra piani di nuova realizzazione e piani esistenti da mettere in sicurezza. Tutti i progetti dovrebbero essere preventivamente approvati non dagli uffici tecnici comunali ma, come sopra scritto, dai Dipartimenti di Ingegneria Strutturale.
Nota di attenzione
Questo Progetto non può essere attivato su tutti gli edifici (anche per ragioni connesse con le caratteristiche costruttive degli stessi) e non in tutti i Comuni italiani (anche per ragioni puramente di mercato, cioè relative ai valori immobiliari locali e alla domanda di nuovi edifici in zona). Ma è utilizzabile (con gli opportuni adeguamenti) anche per edifici a destinazione diversa dall'abitazione.
Nota conclusiva
Con questo Progetto di interesse nazionale si ottengono più risultati positivi contemporaneamente:
- si mette in sicurezza il (o almeno parte del) patrimonio immobiliare italiano senza costi per lo Stato e con investimenti di privati , che generano un “equo ritorno” per questi investitori,
- non si consuma nuovo suolo per le nuove costruzioni,
- si incrementa il PIL per alcuni anni (questo è un progetto di ampio respiro temporale: almeno 15-20 anni),
- si incrementa il gettito fiscale sia per imposte indirette (l'attività edilizia avrà un forte impulso e il numero di CV immobiliari aumenterà per anni di anno in anno) sia per imposte dirette (grazie ai maggiori redditi dei protagonisti - diretti e indiretti - di queste attività),
- si realizzano molti appartamenti per la locazione (rivitalizzando così questo segmento di mercato che venne ucciso dalla legge 392/78). Con più appartamenti offerti in locazione sul mercato verrà anche calmierato naturalmente il mercato dei canoni di locazione,
- si otterrà così indirettamente anche un “controllo dei prezzi degli immobili” evitando (in una fase di ripresa del mercato immobiliare, come quella prevista dal 2017 al 2027) incrementi eccessivi di prezzi e di canoni (dannosi per l'intera economia nazionale).


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