Guida alla difesa dalla morosità - 3. Il subentro del nuovo condòmino

Con questa terza puntta si conclude la breve guida alla morosità di Enrico Morello in esclusiva per il Quotidiano Condominio. Maggiori dettagli nel volume dello stesso autore Debiti e crediti in condominio, edito da Giappichelli e in vendita a 20 euro.

L'articolo 63 Disposizioni attuative codice civile prevede ora (in seguito alle modifiche apportate dalla legge 220/2012) che “chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.
Con tale norma, come è evidente, si “obbliga” chi trasferisce un bene immobile a farsi parte attiva per comunicare all'amministratore il subentro di un nuovo condòmino: questo per evitare che chi cede continui a rispondere delle spese condominiali successive alla cessione.
Sempre l'articolo 63 Disposizioni attuative, inoltre, precisa che “chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente”.
Nulla vieta, inoltre, che il condominio, con il regolamento condominiale, ampli a proprio favore tale garanzia obbligando il subentrante anche in termini temporali superiori a quelli previsti per legge: così infatti si è pronunciata Corte di appello di Torino (sentenza 1 luglio 2014 RG 1267/2013) “l'accollo al condòmino avente causa degli oneri condominiali inadempiuti di cui all'articolo 63 Disposizione attuative codice civile nel senso che alcuna disposizione contrattuale e regolamentare può esonerare il Condominio avente causa all'obbligo suddetto nel limite minimo dei contributi omessi per l'anno in corso e per quello precedente, mentre è riconducibile alla autonomia del regolamento di condominio di natura contrattuale di disporre a carico dell'acquirente condomino l'accollo di debiti maturati, costituenti obligationes propter rem, dal condòmino dante causa in esercizi precedenti.”
In sostanza secondo i giudici piemontesi con regolamento di condominio contrattuale (e cioè approvato da tutti i condòmini) mentre non si può eliminare l'obbligo per chi subentra di rispondere degli oneri relativi agli ultimi due anni, si può validamente disporre in senso contrario, e cioè stabilire ad esempio che chi subentra debba rispondere in solido dell'intera morosità lasciata dal suo dante causa.
Può inoltre non essere così semplice stabilire se una spesa condominiale sia addebitabile, nel caso di cessione del diritto di proprietà, all'avente o al dante causa. Anzitutto, occorre chiarire che vi è un sostanziale differenza tra spese ordinarie e straordinarie.
In particolare, così come chiarito dalla Cassazione (sentenza 24654/2012) per le spese ordinarie, dato che “l'insorgenza della obbligazione deve essere individuata con il compimento effettivo della attività gestionale relativa alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell'edificio o alla prestazione di servizi”, per stabilire quale soggetto tra chi subentra e chi fuoriesce dai diritti di condomino debba (nei rapporti tra questi due soggetti) farsene carico occorre semplicemente stabilire quando si è verificato i compimento effettivo dell'attività.
Per quanto riguarda le spese straordinarie, viceversa, le cose cambiano, come ben specificato nella decisione della Cassazione poc'anzi ricordata: “ nel caso di vendita di un unità immobiliare in condominio nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportare i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione di tali interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente.”
In sostanza, le spese ordinarie vengono in essere “spontaneamente” mano a mano che l'attività od il servizio si renda necessario, mentre per il sorgere di quelle straordinarie occorre necessariamente una delibera della assemblea condominiale. Ed in base a questa distinzione andrà stabilito a chi tocchi il pagamento di tali spese nei rapporti tra cessionario ed acquirente del diritto.