Per i grandi lavori è necessario creare un fondo speciale

Secondo la Corte di cassazione (3 dicembre 2010, n. 24654) e il Tribunale di Milano (12 gennaio 2016, n. 27), in caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di manutenzione straordinaria, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, salvo diversi accordi tra le parti, i relativi costi sono a carico di chi era proprietario dell’immobile «al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di detti interventi». Questa delibera deve, però, approvare gli interventi in via definitiva, con l’affidamento dell’appalto e l’individuazione del piano di riparto.

Alla stregua di tale giurisprudenza, consegue che fin quando non definisce la cessione dell’appartamento, la proprietaria è l’unica interlocutrice del condominio e in base a ciò è tenuta a pagare le restanti quote del fondo cassa deliberato dall’assemblea. Ogni intervento di ristrutturazione è quindi a carico dell’attuale proprietaria per i ratei maturati prima dell’eventuale atto notarile di compravendita, mentre la residua quota sarà addebitata al futuro acquirente e in seguito rimborsata al venditore, solo a condizione che la delibera definitiva di approvazione dei lavori sia intervenuta prima dell’atto di compravendita. La proprietaria dell’unità immobiliare, nel caso in cui i lavori non siano approvati ed eseguiti, avrà comunque diritto al rimborso dei ratei versati. Tra l’altro, per l’articolo 63, ultimo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile, chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

La costituzione del fondo

La costituzione del fondo cassa speciale in condominio è prevista dall’articolo 1135, punto 4), del Codice civile, secondo cui «l’assemblea dei condomini provvede (...) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori». L’obbligo è una novità introdotta dalla riforma (legge 220/2012) per garantire la realizzazione di opere di grande entità per le quali, in molti casi, risulta complicato reperire i fondi necessari. In questo modo, almeno nelle intenzioni del legislatore, mettendo da parte preventivamente l’intera somma da destinare alla ditta appaltatrice, si sarebbe favorito l’avvio dei lavori e, al tempo stesso, evitate future morosità. In pratica, però, a causa dell’oggettiva difficoltà nel reperire «l’importo pari all’ammontare dei lavori», si rischia di non poter procedere con il cantiere, in attesa che tutti i condomini versino la loro quota.

Anche per questo motivo, l’articolo 1, comma 9, della legge 9/2014 ha stabilito che «se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti». In termini generali, il fondo cassa condominiale è un fondo vincolato, nel senso che deve essere dedicato esclusivamente agli interventi di manutenzione straordinaria e finalizzato a una spesa precisa e mai generica. Il Tribunale di Milano (13 luglio 1995) ha specificato che «non può configurarsi come un versamento al buio da parte dei condomini» e quindi, affinché la sua costituzione possa ritenersi legittima, è necessario che siano contemporaneamente deliberate, nel modo più dettagliato possibile, le spese e le opere per le quali dovrà essere utilizzato. In particolare, è compito dell’amministratore rispettarne scrupolosamente la destinazione, inserendo nel preventivo annuale le quote di accantonamento dovute per il nuovo esercizio e, nel rendiconto annuale, l’entità delle somme accantonate, specificandone l’utilizzo.

La Cassazione si è più volte opposta alla costituzione di fondi speciali “preventivi”, da utilizzare per lavori futuri. Se da un lato ciò consentirebbe ai condomini di accantonare poco a poco le somme senza esborsi traumatici, dall’altro deve operare il principio secondo cui i fondi condominiali devono avere durata provvisoria ed essere direttamente legati alla provata necessità di costituirli per adempiere a precise delibere assembleari. Allo stesso modo, una delibera assembleare che approvasse le opere di manutenzione straordinaria e di innovazione senza la copertura del fondo speciale dovrebbe ritenersi quantomeno annullabile.

Il voto

Per quanto riguarda l’approvazione della delibera che costituisce il fondo, è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (ma, in casi particolari, basta la maggioranza semplice (si veda l’articolo sul Quotidiano Condominio), come ha precisato la Cassazione con la sentenza 17035 dell’11 agosto scorso. Nella delibera, se il fondo è costituito in diverse soluzioni, è necessario indicare le scadenze dei pagamenti relativi ai condomini proprietari, che contribuiranno in base ai millesimi in loro possesso. Tuttavia, per realizzare interventi non ancora specificati in dettaglio, come disposto da diverse sentenze della Cassazione (Cassazione 9 febbraio 1995, n. 1455; Cassazione 21 ottobre 1975, n. 3463 e Cassazione 29 gennaio 1974, n. 244), se al compimento dell’opera la stessa risulti più utile ad alcuni condomini, rispetto agli altri, la ripartizione provvisoria deve essere fatta con il criterio dell’uso diverso o dell’uso separato (articolo 1123 del Codice civile).

La mancata costituzione

In caso di mancata costituzione del fondo per l’esecuzione di lavori necessari - dovuta al non raggiungimento del quorum - ogni condomino può rivolgersi al giudice, come prevede l’articolo 1105, comma 4, del Codice civile. Dall’obbligo di costituzione del fondo restano esclusi tutti quei lavori straordinari, che rivestono il carattere dell’urgenza, quali gli interventi di messa in sicurezza delle parti comuni, che competono all’amministratore, a norma dell’articolo 1135, secondo comma, del Codice civile, salvo l’obbligo di riferirne all’assemblea.