Il condominio è sempre responsabile, salvo il fatto del terzo

Il condominio è responsabile, a norma dell'articolo 2051 del Codice Civile, di qualsiasi danno derivante da una parte comune (nella specie, un impianto fognario occluso, a causa della sua rottura), salvo prova del caso fortuito. Per caso fortuito deve intendersi non un comportamento omissivo o commissivo del custode (cioè dell'amministratore), ma un fatto esterno ed estraneo alla cosa che ha prodotto il danno, imprevedibile ed inevitabile. Questo in sintesi il contenuto della sentenza del Tribunale di Arezzo, 4 luglio 2016, numero 809.
Nel caso affrontato dal Tribunale aretino, un condomino, proprietario di un appartamento al piano terra, che svolgeva attività di progettazione e lavorazione di stampe grafiche digitali, aveva citato in giudizio il condominio, per chiedere il risarcimento dei danni causati da un allagamento di acque provenienti dall'impianto fognario condominiale.
In giudizio, il condominio aveva contestato la propria responsabilità, invocando il caso fortuito (occlusione e rottura delle tubazioni), nonché il concorso di colpa del danneggiato, (articolo 1227 del Codice Civile), per aver posizionato alcune stampe sul pavimento. In ogni caso, il condominio aveva chiamato in causa - per esserne garantito - la Compagnia di assicurazioni, in forza di polizza assicurativa globale fabbricati, intestata al condominio.
A sua volta, la compagnia di assicurazioni, aveva contestato, l'operatività della garanzia, essendo il guasto all'impianto fognario – secondo la prospettazione del condomino danneggiato – derivante da una occlusione e non da una rottura accidentale, come previsto nelle condizioni di polizza.
A complicare il quadro, tra l'altro, nel processo era intervenuta anche la Compagnia di assicurazione personale del condomino danneggiato, che aveva anticipato somme a titolo di risarcimento.
In giudizio, era espletata la prova testimoniale e la perizia, finalizzata all'accertamento delle cause del sinistro e alla quantificazione dei danni.
Per la consulenza tecnica, all'origine dell'incidente vi era l'inadeguatezza del sistema di raccolta delle acque all'interno del condominio, anche in relazione al fatto che, da parte di taluni condòmini, si era proceduto ad innesti non previsti in sede di progetto e di costruzione dell'edificio. La causa ultima dell'occlusione e dell'allagamento era peraltro riconducibile ad “…ostruzioni di materiale derivante dalle rotture presenti nelle tubazioni…”.
In tale contesto, puntualizza il Tribunale di Arezzo, poichè l'occlusione e l'allagamento non possono ritenersi estranei alla sfera di custodia del condominio, non costituendo “caso fortuito”, quest'ultimo deve essere ritenuto responsabile. Ed infatti - per evitare la propria responsabilità - il condominio avrebbe dovuto attivarsi per rimuovere le cause dell'occlusione, con interventi di manutenzione straordinaria (e non con meri interventi di pulizia).
Si legge nella sentenza 809/2016, in commento, il caso fortuito avrebbe potuto al più concepirsi, relativamente ad una occlusione provocata da terzi (ma non è questa la fattispecie), posto che “in tema di responsabilità per l'allagamento, a poco rileva la disputa tra le parti in merito all'origine del fenomeno, se da ricercarsi in una occlusione delle tubazioni di raccolta delle acque (chiare o scure) o in una rottura delle stesse. Difatti, in tema di responsabilità civile per i danni cagionati da cose in custodia, la fattispecie di cui all'articolo 2051 del Codice Civile individua un'ipotesi di responsabilità oggettiva e non una presunzione di colpa, essendo sufficiente per l'applicazione della stessa la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo. Pertanto non rileva in sé la violazione dell'obbligo di custodire la cosa da parte del custode, la cui responsabilità è esclusa solo dal caso fortuito, fattore che attiene non ad un comportamento del responsabile, ma al profilo causale dell'evento, riconducibile in tale caso non alla cosa che ne è fonte immediata, ma ad un elemento esterno, recante i caratteri dell'imprevedibilità e dell'inevitabilità. Ne consegue che lo stesso vizio di costruzione della cosa in custodia, anche se ascrivibile al terzo costruttore, non esclude la responsabilità del custode nei confronti del terzo danneggiato, non costituendo caso fortuito che interrompe il nesso eziologico”.
In conclusione (ed in sintesi) – salvo la manleva nei confronti della Compagnia assicurativa di cui diremo – il condominio è stato condannato al risarcimento dei danni:
-quanto al condomino danneggiato, quest'ultimo è stato ritenuto esente da colpe, posto che l'utilizzo del pavimento del locale per appoggiare e riporre stampe ed altro materiale non è estraneo alla destinazione (“uso normale”) dell'immobile. Ad esso sono stati riconosciuti i danni materiali, ma non i danni cosiddetti “da lucro cessante”, per perdita di commissioni e incarichi, non essendo stata fornita una adeguata prova;
-quanto alla Compagnia di assicurazioni, è stata condannata a garantire il condominio, stante il tenore della clausola contenuta nella polizza globale fabbricati che la obbligava a “tenere indenne l'assicurato di quanto questi sia tenuto a pagare, quale civilmente responsabile ai sensi di legge, a titolo di risarcimento (capitale, interessi e spese) di danni involontariamente cagionati a terzi, compresi i locatari, per…danneggiamenti a cose, in conseguenza di un fatto accidentale verificatosi in relazione ai rischi inerenti la qualifica di proprietario del fabbricato”. In proposito, il Tribunale di Arezzo ha interpretato l'avverbio ”involontariamente” e l'aggettivo “accidentale” - contenuti nel testo del contratto assicurativo - nel senso di escludere i danni derivanti da dolo (e non invece quelli dovuti a colpa), tenuto anche conto del tenore dell'articolo 1370 del Codice Civile, per il quale, “le clausole inserite nelle condizioni generali di contratto o in moduli o formulari predisposti da uno dei contraenti s'interpretano, nel dubbio, a favore dell'altro”.