L'anagrafe condominiale tra novità e problemi applicativi

La carta d'identità del condominio
La legge 220/2012 modifica l'articolo 1130 del codice civile specificando, al nuovo n. 6, che l'amministratore di condominio dovrà curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio (per un approfondimento generale scarica, dalla sezione "Le guide", L'anagrafe condominiale: problematiche applicative).
La norma ha, quindi, introdotto una nuova attribuzione a carico dell'amministratore di condominio.
Il registro contiene tutte le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare e ogni dato concernente le condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro 60 giorni. L'amministratore, in caso d'inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi 30 giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.
Il registro di anagrafe condominiale può definirsi una sorta di carta d'identità del fabbricato, un registro, una specie di scheda degli immobili avente rilevanza soggettiva, contenente le notizie anagrafiche e patrimoniali essenziali utili per identificare tutti i partecipanti al condominio. Ogni amministratore del condominio degli edifici quindi è obbligato alla tenuta e alla sua implementazione, a pena di revoca per gravi irregolarità di gestione ex articoli 1129, comma 11, n. 7, e 1130, n. 6, codice civile.
Con l'istituzione del registro si è inteso attribuire all'amministratore un compito compilatorio e di raccolta di dati, dando un'immediata disponibilità dei dati che saranno convogliati nei propri archivi per una più duttile e puntuale amministrazione dello stabile. L'introduzione di tale registro è finalizzata a garantire una maggiore trasparenza della composizione della compagine condominiale sia nei rapporti interni tra comproprietari e tra questi ultimi e l'amministratore, sia nei rapporti esterni con i privati e le pubbliche autorità. Per le caratteristiche descritte, il registro assolve primariamente una funzione conoscitiva.
Alla luce dell'istituzione di questo nuovo registro e in seguito al sistema di aggiornamento disciplinato, si viene a creare un sistema di pubblicità-notizia in relazione alle vicende attinenti alla titolarità delle singole unità immobiliari.

Le modifiche introdotte dalla legge di Stabilità 2016
L'articolo 1, comma 59, della legge 208/2015 (legge di Stabilità 2016) è intervenuto sull'articolo 13 della legge 431/1998, che disciplina i "patti contrari alla legge" nell'ambito delle locazioni abitative.
La norma dispone testualmente: «è fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di 30 giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi 60 giorni, al conduttore e all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130, n. 6), codice civile».
1.Viene previsto l'obbligo, a carico esclusivo del locatore, di provvedere alla registrazione del contratto di locazione nel termine perentorio di 30 giorni dalla data della sua stipula;
2.avvenuta la registrazione, il proprietario dovrà dare documentata comunicazione, nei successivi 60 giorni, al conduttore, nonché all'amministratore del condominio.
Come accennato, ai sensi dell'articolo 1130, n. 6, codice civile , l'amministratore di condominio degli edifici è tenuto a «curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare …».
Prima di questo intervento, al netto di pronunciamenti giurisprudenziali in merito, non era facile intuire il motivo per cui, nel registro, l'amministratore dovesse anche inserire, trattare e aggiornare i dati anagrafici relativi ai conduttori. Infatti il nostro ordinamento giuridico, a oggi, non ha previsto nessuna norma specifica che contemplasse il coinvolgimento diretto nel rapporto di amministrazione condominiale anche degli inquilini. Pertanto anche la legge di riforma della disciplina condominiale ha continuato a mantenere estranei alla vita condominiale i soggetti che risiedono continuativamente nell'edificio, poiché il nostro ordinamento non conosce alcun rapporto gestorio condominiale che coinvolga direttamente gli inquilini. Invece, alla luce dell'articolo 1, comma 59, della citata legge 208/2015, la comunicazione dell'avvenuta registrazione all'amministratore condominiale è funzionale e collegata agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale (articolo 1130, n. 6), in cui vengono riepilogati i dati dei singoli proprietari, dei titolari di diritti reali e dei diritti personali di godimento (tra cui rientra anche la locazione), i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio.
La ratio del provvedimento sembra legarsi:
- a ragioni di trasparenza gestionale, non solo nei confronti della collettività condominiale, ma anche nei confronti del fisco, e a eventuali ulteriori canali informativi a cui questo può fare capo nell'ambito dell'esperimento di una specifica attività accertativa;
- il registro rappresenta un ulteriore strumento per l'esecuzione forzata di Equitalia. Le amministrazioni potranno accedere non solo all'anagrafe tributaria, ma anche a quella dei condomini;
- si avrà un'immediata conoscenza di soggetti che potrebbero essere autori di violazioni di norme del regolamento condominiale;
- l'individuazione degli occupanti delle unità immobiliari potrà servire a fare cessare eventuali destinazioni abusive e "anagrafare" i titolari dei di diritti personali e/o reali di godimento.

Alcune problematiche applicative
Alla luce delle considerazioni svolte, è opportuno evidenziare anche alcune criticità della novella legislativa.
a. Che cosa deve fare l'amministratore di condominio se, entro i 60 giorni previsti dalla legge, non riceve dal locatore la comunicazione dell'avvenuta registrazione della locazione?
b. La comunicazione dell'avvenuta registrazione in che forma deve essere presentata all'amministratore?
c. La comunicazione deve contenere una copia del contratto di locazione con timbro dell'Agenzia delle entrate?

Le questioni aperte
Alla luce del dettato normativo, non vengono prescritte particolari formalità sia in ordine alle modalità di trasmissione, sia tanto meno sulla prova di ricevimento della comunicazione medesima. Dalla genericità della norma si tratterebbe della comunicazione della sola avvenuta registrazione, ma non anche dei dettagli della registrazione (durata, canone, eventuale opzione per la cedolare secca), che non entrano nell'anagrafe condominiale.
Pertanto si ritiene che, ai sensi dell'articolo 1130, n. 6, codice civile, in caso di inerzia o incompletezza delle comunicazioni di eseguita registrazione del contratto di locazione, l'amministratore dovrebbe attivarsi per effettuare una verifica presso l'Agenzia delle entrate, utilizzando i dati del locatore inseriti preliminarmente nell'anagrafe, con la conseguenza che, ove il contratto, dopo una verifica, non risulti registrato, l'amministratore non potrà effettuare l'aggiornamento del registro, comunicando tale carenza all'Agenzia.
Concludendo, se da un lato la novità introdotta agevolerà l'operato degli amministratori di condominio, rispetto all'obbligo di tenuta e aggiornamento del registro di anagrafe condominiale, da corollario a tale onere, sarebbe auspicabile un sistema informatizzato gratuito e immediato, mediante il quale l'amministratore – preventivamente registrato a tale fine – potrebbe avere un immediato riscontro circa l'esattezza dei dati comunicati dai rispettivi proprietari contemplati in seno al registro.