Condominio minimo, vale il criterio collegiale

Occorre premettere che il condominio composto soltanto da due partecipanti è riconducibile alla figura del c.d. “condominio minimo”. Ora, i principali problemi interpretativi ed applicativi della particolare fattispecie si sono manifestati in ordine alla costituzione dell'assemblea ed alla conseguente formazione delle relative maggioranze.
La giurisprudenza della Corte di cassazione, non senza alcune prime oscillazioni, ha comunque ribadito, anche di recente, che la disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di c.d. “condominio minimo”, cioè di condominio, come detto, composto da due soli partecipanti: e ciò tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l'impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell'assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all'unanimità, quanto, “a fortiori”, con riferimento alle norme che regolamentano invece le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui, ad esempio, quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni. In particolare, secondo la giurisprudenza di legittimità, la disposizione dell'articolo 1136 Codice civile trova applicazione anche al condominio composto da due soli partecipanti. Qualora però non si raggiunga l'unanimità e non si possa deliberare e quindi decidere, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto, è sempre possibile il ricorso all'autorità giudiziaria, così come previsto ai sensi del collegato disposto degli artt. 1105 e 1139 Codice civile. Proprio quest'ultima disposizione, infatti, dettata per il regime del condominio negli edifici, dispone un rinvio, per quanto non espressamente previsto, alla disciplina sulla comunione in generale, istituto che annovera tra le altre anche la norma di cui all'articolo 1105 Codice civile, il cui ultimo comma stabilisce che “.. se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.”.