Modifiche alle tabelle, unanimità solo per quelle «contrattuali»

E' possibile una diversa interpretazione dell'art. 69 disp. att. c.c. in merito al quorum per la modifica delle tabelle millesimali?
Le tabelle millesimali indicano, in millesimi, il valore delle unità immobiliari di pertinenza dei singoli condòmini, in relazione all'intero edificio, e risultano necessarie per il governo delle spese da imputare ai partecipanti al condominio, al fine di far fronte all'esigenze di ordinaria e straordinaria manutenzione di cui abbisogna lo stabile condominiale.
La giurisprudenza formatasi nel periodo precedente alla riforma del 2012 (L. 220/2012), dopo un inziale contrasto in merito alle maggioranze necessarie per l'approvazione o revisione delle tabelle millesimali, con la giurisprudenza divisa tra unanimità o maggioranza ex art. 1136 c.c., ha decisamente virato verso la necessità della sola maggioranza, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, a seguito dell'intervento risolutivo delle Sezioni Unite (Sent. 18477/2010).
In quella occasione la Corte di Cassazione ebbe ad esprimere il principio per cui: «Le tabelle millesimali allegate, come richiesto dall'art. 68 disp. att. c.c., al regolamento di condominio che viene approvato a maggioranza, non rivestono la natura di atto negoziale perché non incidono sul diritto di proprietà esclusiva di ciascun condomino, ma accertano il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione delle spese di condominio. Pertanto la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio deve essere prevista per l'approvazione e la modifica delle tabelle in questione«.
Le pronunce intervenute successivamente, sia di merito che di legittimità, si sono adeguate statuendo come «in tema di condominio, l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c.» (Cass. civ. Sez. II, 23/04/2014, n. 9232. Nello stesso senso tra le tante: Trib. Lucca, 23/12/2015; Cass. civ. Sez. II, 26/02/2014, n. 4569; Cass. civ. Sez. II, 12/02/2014, n. 3221).
Tali principi sono stati espressi allorquando l'art. 69 disp. att. c.c. risultava così formulato: «I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell`interesse di un solo condomino, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell`edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di bassa portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano».
Con la richiamata riforma, il legislatore del 2012 ha inteso riformulare l'art. 69, nel testo attualmente vigente, prevedendo come: «I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni. Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali».
A ben vedere, le novità espresse dall'art. 69 disp. att. c.c. sono diverse e di non poco conto e possono comportare dei problemi di coordinamento con i consolidati principi giurisprudenziali.
Nel nuovo articolo allorquando si parla dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari, fermo restando l'utilizzo del termine “modificati”, viene sostituita la precedente locuzione “riveduti” con l'attuale “rettificati”.
Il che lascia presuppore come il legislatore abbia dato rilevanza innanzitutto all'ipotesi dell'errore nella redazione delle tabelle millesimali, specificando appunto che in tali casi, e non solo in quelli lasciati alla libera volontà delle parti di cambiare le tabelle, è possibile correggere i predetti valori immobiliari.
Circostanza che in precedenza non risultava altrettanto chiara, in considerazione del fatto che il termine “rivedere” non necessariamente presuppone l'ipotesi dell'errore, come ora invece chiaramente emerge dalla lettura del novellato art. 69 disp. att. c.c.
Tuttavia, se risulta possibile correggere le tabelle millesimali in virtù di un errore contenute nelle stesse, anche con le maggioranze di cui all'art. 1136, II co., c.c., per come specificato nel successivo punto 1), prevedere l'ipotesi della “rettifica” solo con l'unanimità, per come pure previsto dal 1° comma, può avere solo un senso, che il legislatore, nel richiedere l'unanimità per la “rettifica o modifica” delle tabelle millesimali allegate al regolamento abbia voluto fare riferimento alle tabelle millesimali contrattuali, siccome predisposte dal costruttore e allegate al regolamento condominiale.
Diversamente opinando la norma sembrerebbe non avere alcun senso, anzi risulterebbe in contrasto con se stessa.
Partendo dal presupposto che il regolamento può essere adottato in ogni tempo, anche molto dopo la realizzazione del fabbricato o la costituzione del condominio, risultando peraltro ora obbligatorio solo in presenza di più di dieci condòmini, fermo restando che può legittimamente essere predisposto anche in condomini più piccoli, finanche in quelli cd. minimi, prevedere un diverso regime di maggioranze per la rettifica o modifica delle tabelle millesimali, in relazione alla mera allegazione, o meno, al regolamento apparirebbe senza senso e creerebbe una inaccettabile disparità di trattamento, in condizioni essenzialmente identiche.
Salvo non voler ritenere, immotivatamente, che le tabelle millesimali convenzionali allegate al regolamento condominiale, hanno un peso o un valore maggiore rispetto a quelle non allegate.
Ecco che allora, a parere di chi scrive, il legislatore non ha voluto affatto discostarsi dalla oramai costante giurisprudenza, anche a Sezioni Unite, stabilendo la necessità dell'unanimità per la rettifica o modifica delle tabelle millesimali, come peraltro ritenuto in dottrina da più parti, ma abbia voluto semplicemente, sia pure in maniera non molto chiara, consacrare il principio della necessità dell'unanimità solo per le tabelle millesimali contrattuali, siccome predisposte dall'originario costruttore e, pertanto, allegate al regolamento di natura contrattuale, fermo restando che, per la rettifica o modifica delle tabelle di derivazione convenzionale, vale a dire quelle predisposte successivamente e approvate dalla maggioranza assembleare, risulterebbe necessaria la sola maggioranza qualificata.
Diversamente ragionando, si andrebbe incontro all'assurdo per cui, per l'approvazione delle tabelle millesimali sarebbe sufficiente la maggioranza, per come ritenuto dalla giurisprudenza, mentre la rettifica o modifica necessiterebbe dell'unanimità.
A conferma di ciò occorre considerare come le tabelle millesimali contrattuali, elaborate dall'originario costruttore o dal proprietario dell'intero stabile, possono anche derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese, ma nonostante ciò vengono contrattualmente accettate dai singoli condòmini atteso che le stesse vengono allegate all'atto di acquisto, assieme al regolamento, di talché per la loro rettifica o modifica è necessario il consenso unanime di tutti i condòmini, evenienza preclusa all'assemblea in sede di approvazione delle tabelle millesimali convenzionali che, al contrario, debbono attenersi ai criteri legali e, pertanto, possono essere approvate già con la maggioranza, non essendo necessario il consenso unanime per confermare criteri già stabiliti dalla legge, per come pure evidenziato in motivazione nella richiamata sentenza delle Sezioni Unite (18477/2010).
Salvo non si intenda con le tabelle millesimali convenzionali derogare ai criteri legali di ripartizione, nel qual caso l'unanimità dei consensi risulterebbe vieppiù necessaria.
Ad ogni modo, si attendono le prime pronunce della giurisprudenza di merito nella vigenza della nuova formulazione dell'art. 69 disp. att. c.c. e, ancor di più, l'intervento del Giudice di legittimità che potrà fugare ogni possibile dubbio al riguardo e chiarire l'effettiva portata del richiamato articolo, in altri termini, se ci troviamo davvero al cospetto di una modifica legislativa resa in controtendenza rispetto alla precedente consolidata giurisprudenza.