Amministratori di condominio: nessun “albo” e nessuna “abilitazione”.

La legge n. 220/2012 prima ed il D.M. n. 140/2014 dopo, hanno certamente contribuito a delineare una nuova disciplina della figura dell'Amministratore di Condominio, senza, però, farne una professione ordinistica o prevederne l'iscrizione a pubblici registri o elenchi.
Ciò nonostante, la confusione sull'argomento regna purtroppo sovrana, non solo fra i condòmini consumatori quali utenti finali dei servizi professionali erogati dagli Amministratori, ma spesso anche fra gli addetti ai lavori, sia da parte di alcune associazioni che enti di formazione. Facciamo un po' di chiarezza a beneficio dell'intero sistema.
Ancor prima della legge di riforma del condominio, il Legislatore ha avuto modo di occuparsi delle cosiddette professioni senz'Albo con la legge n. 4/2013. La norma ha avuto lo scopo di conferire a tutta una serie di attività non regolamentate da Albi o Collegi la dignità di professione e consentendo ad organizzazioni private, come le associazioni di categoria, in possesso di determinati requisiti, la possibilità di attestare la qualificazione dei propri iscritti. Si è voluto, così, assegnare al libero mercato una nuova fisionomia di matrice squisitamente concorrenziale, prevedendo anche l'obbligo da parte di queste categorie di professionisti di comunicare ai propri interlocutori la propria natura professionale in occasione di qualsiasi documento trasmesso o comunicato, senza, tuttavia, introdurre alcuna iscrizione obbligatoria alle associazioni.
Il D.M. n. 140/2014, introducendo nuove regole in materia di formazione degli Amministratori di Condominio ha, di fatto, superato, solo per questa categoria, l'aspetto della qualificazione ex legge n. 4/2013 trattandosi, questa volta, di formazione obbligatoria e specifica.
Formazione che mira ad attestare la mera idoneità a svolgere professionalmente le funzioni di Amministratore, senza, per questo, conferire alcuna abilitazione in senso stretto. Infatti per abilitazione deve intendersi un riconoscimento speciale assegnato dallo Stato e giammani da organizzazioni private, proprio come richiamato all'art. 348 del codice penale che prevede e punisce il reato di esercizio abusivo di una professione. Al contrario, l'Amministratore che svolge il suo incarico senza aver adempiuto all'obbligo di formazione iniziale o periodica non commette alcun reato e rischia soltanto la revoca da parte dell'assemblea o dell'Autorità Giudiziaria in sede di volontaria giurisdizione su ricorso anche di uno solo dei condòmini. Pertanto, anche se sul piano squisitamente letterale i termini “abilitazione” e “idoneità” possono assumere la valenza di sinonimi, sul piano puramente tecnico e giuridico la distinzione è necessaria allo scopo di trasmettere agli utenti un'informazione corretta. Dunque, per gli Amministratori di Condominio nessun corso “abilitante”, ma semplicemente di idoneità.
Così come non risulta altrettanto corretto utilizzare, impropriamente, il termine “Albo” da parte di associazioni private di amministratori. E' vero che l'utilizzo del termine può indicare l'albo associativo, ma spesso si pubblicizza la sola parola “Albo” o “Albo professionale” ingenerando disinformazione tra i consumatori, fino a sfiorare il vero e proprio inganno.
In conclusione, la professione di Amministratore di Condominio può essere legittimamente svolta con il possesso dei soli requisiti formativi di idoneità previsti dal D.M. n. 140/2014 e purchè in possesso dei requisiti personali e di onorabilità di cui al nuovo art. 71-bis disp. att. c.c., senza alcuna abilitazione, senza iscrizione ad alcun albo e senza alcuna iscrizione obbligatoria ad associazioni di categoria.
Francesco Schena