Manutenzione straordinaria, i compiti del direttore dei lavori

Con la bella stagione, in molti condomìni si progettano i lavori di ristrutturazione edile dello stabile che spaziano dalle impermeabilizzazioni dei lastrici solari, alla ristrutturazione della facciata, e ad altro ancora.
Si assiste inevitabilmente, alla preoccupazione dei condomini, i quali devono depositare anticipatamente, le quote straordinarie necessarie, in un apposito “fondo” dedicato esclusivamente ai lavori straordinari deliberati dall'assemblea.
Di conseguenza l'amministratore dovrà utilizzare detto fondo, unicamente per far fronte alle spese dei lavori straordinari a cui lo stesso è destinato.Sinteticamente, ecco quali passaggi sono necessari e obbligatori per garantire la completa esecuzione dei lavori ed i condomini siano tutelati.
Il passaggio iniziale avviene in assemblea, dove l'amministratore, predisporrà apposito punto all'ordine del giorno, nel quale dovrà essere prevista la nomina del Direttore dei lavori, il quale avrà anche l'incarico di predisporre, in base alle priorità dei lavori straordinari che i condomini segnaleranno, il computo metrico estimativo. In sostanza la descrizione dettagliata, quotata e prezzata dei lavori da eseguire.
Una volta che il computo è completato, i condomini potranno averne copia, priva dei prezzi, in maniera che ognuno possa chiedere, ad imprese specializzate di propria fiducia, uno o più preventivi. Il Direttore dei lavori acquisirà tutti i preventivi ed inizierà a confrontarli, scegliendone almeno tre, da sottoporre ai condomini in assemblea. A questo punto l'amministratore, convocherà l'assemblea ed il Direttore dei lavori, inserendo all'ordine del giorno il punto specifico per deliberare la scelta dell'impresa che si aggiudicherà l'appalto.
Il Direttore dei lavori, in questa fase, ha un'importanza primaria in quanto dovrà verificare i requisiti e le prescrizioni previste dalla legge, per poter regolarmente consentire all'assemblea di assegnare l'incarico alla ditta prescelta. Nella stessa assemblea si delibererà la costituzione del “fondo straordinario”, dove saranno accantonate le quote versate dai condomini, calcolate per millesimi di proprietà, in base all'importo complessivo dei lavori e dei compensi dei tecnici coinvolti.
Il Direttore dei lavori, dovrà predisporre “il contratto d'appalto”, che è l'accordo, tra il condominio, rappresentato dall'amministratore, e l'impresa aggiudicataria, nel quale saranno indicati ed accettati, i diritti e i doveri di ognuno nell'ambito dei lavori. Es: modalità di pagamento a stato d'avanzamento, stabilito dal Direttore dei lavori, penali per ritardata esecuzione dei lavori, eccetera. A questo punto si apre il cantiere, di cui l'unico responsabile è il Direttore dei Lavori, il quale provvederà a stabilire, mediante verbali sottoscritti dallo stesso, con specifica dichiarazione, che lo stato d'avanzamento è stato completato e che i lavori sono stati eseguiti a perfetta regola d'arte. A seguito del verbale, il tecnico darà il nullaosta all'amministratore affinché esegua il pagamento all'impresa. A fine lavori, il tecnico, stilerà il verbale finale della chiusura del cantiere, dichiarando che tutti i lavori previsti dal contratto sono stati finiti ed eseguiti a perfetta regola d'arte!