Spese straordinarie imprevedibili e di notevole entità, paga il locatore

Secondo quanto recentemente affermato dalla Corte di Cassazione «per spese straordinarie, facenti carico al locatore, devono intendersi le opere che non si rendono prevedibilmente o normalmente necessarie in dipendenza del godimento normale della cosa nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione; rientrando nella categoria anche le opere di manutenzione di notevole entità, finalizzate non già alla mera conservazione del bene, ma ad evitarne il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell'intervento manutentivo» (Cass. n. 27540/2013).
In buona sostanza pertanto, oltre alla sua prevedibilità, per poter definire una spesa come “straordinaria” occorre avere riguardo anche dell'entità della stessa.
Se quindi, come nel caso in esame, la spesa potrebbe essere astrattamente presupposta in considerazione della struttura a vetri dell'edificio, occorre però considerare anche il rapporto della stessa con l'entità del canone percepito/versato.
Salvo la disamina di eventuali pattuizioni particolari e posto che non è dato sapere il numero di unità immobiliari che compongono il condominio si rileva, in via generale ed astratta, che laddove l'importo di spesa per la pulizia esterna addebitabile ad ogni immobile, seppur prevedibile, risulti notevolmente sproporzionato rispetto al corrispettivo del canone di locazione, detta spesa dovrebbe considerarsi a carico del proprietario. Viceversa, e salvo la disamina di tutti gli elementi della fattispecie concreta, la spesa potrebbe essere diametralmente considerata come “ordinaria” e, quindi, a carico dell'inquilino che utilizza direttamente il bene.