L’elettropompa comprata dal condòmino va rimborsata quando ricorre l’urgenza

Il condomino che per l'inadeguatezza del sistema fognario condominiale acquista un'elettropompa ed altri componenti per evitare continui allagamenti del locale seminterrato adibito ad autorimessa deve essere rimborsato dalla collettività, ricorrendo certamente l'urgenza richiesta dall'art.1134 c.c.
È quanto ha affermato la Cassazione nella decisione n.5548/16
Nel caso di specie un condomino, per porre rimedio ai ripetuti allagamenti del locale autorimessa nel quale si trovava il box di proprietà esclusiva, faceva costruire una vasca di raccolta delle acque meteoriche ed installare un'elettropompa per rendere l'impianto fognario idoneo a superare le emergenze.
Successivamente richiedeva il rimborso delle spese sostenute al condominio che si opponeva alla richiesta, specificando che quella parte d'impianto doveva ritenersi di esclusiva proprietà del condomino, il quale l'aveva installata in prossimità della propria autorimessa e quindi a suo servizio.
Il tribunale, a cui la questione veniva sottoposta, dava ragione alla collettività condominiale, mentre la corte d'appello, in riforma della decisione di primo grado, dava ragione al condomino, osservando che la vasca di accumulo e l'elettropompa realizzate non costituivano un autonomo impianto fognario, essendo componenti e parti integranti dell'impianto condominiale.
Del resto, come risultava dalla ctu richiesta dal giudice di appello, la vasca raccoglieva le acque meteoriche provenienti dagli spazi esterni condominiali (cortile ed aree scoperte), lo stillicidio proveniente dai balconi dei piani superiori ed i reflui dell'autorimessa, l'elettropompa immetteva quanto raccolto nella nuova rete fognaria condominiale, prima dello sversamento nella fognatura comunale, il gruppo elettrogeno serviva all'attivazione delle pompe di sollevamento, in caso di interruzione di energia elettrica.
Le opere quindi erano utili al condominio ed urgenti.
Questa funzione nell'interesse dell'intera collettività condominiale è stata confermata dalla Cassazione che ha ribadito la legittimità della richiesta di rimborso del condomino, non potendosi negare la funzione necessaria svolta dalle componenti posizionate nel locale autorimessa - vasca, elettropompa, gruppo elettrogeno - ai fini della raccolta e dello smaltimento delle acque meteoriche che, per effetto della gravità, confluiscono verso l'autorimessa provenendo dagli spazi esterni condominiali, compresa la facciata dell'edificio, ove sono posizionati i balconi.
Tuttavia i giudici supremi hanno rigettato la domanda di rimborso per ragioni di natura processuale.
Non si è messa in dubbio, però, l'urgenza delle opere installate dal condomino .
Quando la spesa è urgente
L'urgenza delle opere, alla quale la legge condiziona il rimborso delle spese sostenute dal condomino per la cosa comune, va valutata con riferimento alla situazione concreta.
In linea generale, però, è considerata urgente la spesa, che deve essere eseguita senza ritardo, cioè la spesa che risulta indifferibile allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, danno alla cosa comune.
Non basta, cioè, che i lavori condominiali siano necessari e che gli stessi debbano farsi in tempi rapidi, pena l'esposizione del bene o dei condomini stessi a pregiudizio, ma occorre che dette opere siano indifferibili a tal punto che non sia possibile riunire l'assemblea senza che vi sia un concreto pericolo di danno.
Ciò significa che per legge la delibera assembleare può essere “saltata” solo nel caso in cui la procedura di convocazione e riunione sia incompatibile con i tempi entro i quali un'opera indifferibile possa essere compiuta.
D'altro canto è noto che la gestione dei beni e dei servizi comuni spetti all'amministratore, esistendo peraltro precise disposizioni di legge che gli impongono di operare nell'interesse dei condomini.
Non si può quindi sostenere che il singolo condomino sia sprovvisto di tutela di fronte all'eventuale inerzia dell'amministratore, potendo addirittura arrivare a chiederne la revoca all'assemblea o, in ultima analisi, anche all'autorità giudiziaria (a cui si può rivolgere anche in caso di inerzia dell'assemblea condominiale).
Se poi l'amministratore non sia stato nominato o non si riescano a prendere i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si formi la maggioranza, la nozione di urgenza va vista nell'ambito dell'impossibilità di rivolgersi al giudice (affinché supplisca alla situazione di inerzia).
In ogni caso se la spesa è urgente il singolo condominio può effettuarla e pretendere il rimborso: se gli altri condomini però si rifiutano di rimborsarlo dovrà rivolgersi al giudice, dimostrando l'urgenza dell'opera, ossia la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini .
Il discorso riguarda ad esempio le spese sostenute per l'opera di consolidamento del fabbricato condominiale, da ritenersi senz'altro urgenti quando un'ordinanza comunale ne ha già imposto l'esecuzione.
Alle stesse conclusioni si deve pervenire in caso di improvviso distacco di parti della facciata (lastre) con conseguente concreto rischio che l'ulteriore cedimento di altre lastre possa coinvolgere ignari passanti, esponendo l'intero condominio ad azioni di risarcimento danni: in tal caso è evidente l'impossibilità per il condomino di informare l'amministratore per attendere le determinazioni di quest'ultimo o, peggio ancora, dell'assemblea condominiale, da convocarsi preventivamente.
E ancora deve essere rimborsato il proprietario di una terrazza che copre il caseggiato per le spese di impermeabilizzazione effettuate urgentemente, nel caso in cui altri condomini (che risiedono nel piano sottostante) stiano per richiedere i danni al giudice.
Quando la spesa non è urgente
Se la spesa è solo necessaria, il condomino può disporre di altri mezzi per chiederne l'esecuzione (ricorso alla stessa assemblea contro l'inerzia dell'amministratore o richiesta al giudice di un provvedimento d'urgenza che ordini l'esecuzione a spese dell'intero condominio ecc.): in ogni caso al condomino che effettua arbitrariamente spese non urgenti e non autorizzate non spetta alcun rimborso e neppure la possibilità di ricorrere all'azione di arricchimento senza causa.