Le «gravi irregolarità» che portano alla revoca giudiziale dell’amministratore

Con la legge 220/2012 di riforma del condominio, il legislatore ha voluto disciplinare in maniera più puntuale i casi di revoca dell'amministratore, indicando le ipotesi di gravi irregolarità che possono portare alla revoca dello stesso.
Il nuovo art. 1129 Cc, infatti, al comma XI, delinea i casi in cui l'amministratore può essere revocato.
Innanzitutto lo stesso può essere revocato, per volontà dell'assemblea, in qualsiasi momento e con le maggioranze previste per la sua nomina, ci troviamo al cospetto, pertanto, di un'ipotesi di revoca non contenziosa, fondata sulla volontà assembleare.
Viceversa, le ulteriori ipotesi delineate dal predetto articolo, attengono alla revoca giudiziale dell'amministratore, in considerazione del fatto che prevedono l'intervento dell'autorità giudiziaria, tant'è vero che, è previsto il ricorso al Tribunale da parte di ciascun condomino, allorquando l'amministratore non comunica all'assemblea i provvedimenti dell'autorità amministrativa o citazioni che esulano dalle sue attribuzioni (art. 1131 c.c.) ovvero in caso di omessa rendicontazione o gravi irregolarità.
Inoltre, sempre per il tramite dell'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, ma solo dopo convocazione dell'assemblea con esito negativo - una sorta di condizione di procedibilità -, in caso siano emerse gravi irregolarità fiscali imputate all'amministratore o per la mancata apertura ed utilizzazione del conto intestato al condominio.
L'art. 1129 c.c. specifica quali possono essere le “gravi irregolarità”, si tratta, tuttavia, di ipotesi non esaustive, ulteriori fattispecie infatti sono state individuate nel tempo dalla giurisprudenza.
Tra queste la norma richiamata contempla: 1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale (entro 180 giorni ex art. 1130, n. 10 Cc), il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea; 3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale; 4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini; 5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva; 7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6 (registro anagrafe condominiale), 7 (registro verbali assemblea; registro nomina e revoca amministratore; registro contabilità) e 9 (attestazione stato pagamenti e liti in corso); 8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo (dati anagrafici e professionali, codice fiscale - se si tratta di società anche la sede legale e la denominazione - il locale dove si trovano i registri, i giorni e le ore di presa visione e rilascio documenti).
In siffatte ipotesi l'onere di provare le gravi irregolarità incombe, secondo i generali principi in materia, in capo ai condòmini istanti, mentre l'amministratore dovrà dimostrare di aver assolto compiutamente ai propri doveri gestori, in virtù del fatto che il procedimento di revoca <<si configura come un giudizio di risoluzione anticipata e definitiva del rapporto di mandato esistente tra tutti i condomini e l'amministratore: in tema di prova, pertanto, si applica il principio generale operante in materia di inadempimento di una obbligazione, secondo cui il condomino che agisca per la risoluzione del mandato intercorrente con l'amministratore deve soltanto provare la fonte del suo diritto a conseguire l'adempimento dell'obbligo gestorio, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre l'amministratore convenuto rimane gravato dell'onere della prova del fatto estintivo della pretesa di revoca, costituito dall'avvenuto adempimento dei suoi obblighi di gestione>> (Tribunale di Messina, 22 gennaio 2013).
Una volta tuttavia dimostrata la presenza delle gravi irregolarità, l'amministratore non può sperare di sanare il proprio inadempimento, in virtù del fatto che <<a seguito dell'entrata in vigore della Riforma del Condominio la presenza di “gravi irregolarità” da parte dell'Amministratore di Condominio comporta la immediata revoca di quest'ultimo. Ciò, nonostante, nella fattispecie, lo stesso Amministratore si fosse poi repentinamente reso disponibile a rimediare all'errore commesso poiché la sua condotta, ha comportato, a detta del Collegio, una “inescusabile superficialità”>> (Tribunale di Trento, 5 giugno 2014).
Nondimeno, qualora sussista una causa di giustificazione, l'amministratore non potrebbe essere revocato in considerazione del fatto che l'inadempimento non sarebbe allo stesso direttamente imputabile, tanto è vero che la giurisprudenza di merito ha avuto modo di chiarire come considerato <<benchè non risulti formalmente rispettato il termine previsto dall'art. 1130 n. 10 c.c., la grave irregolarità in concreto non è ravvisabile atteso che il ritardo nel dare corso alla predisposizione del rendiconto e alla convocazione dell'assemblea non fu dovuto a colpevole inerzia da parte dell'amministratore nell'adempimento dei suoi doveri ma risulta giustificato dalla esigenza di fare piena chiarezza su una voce importante della contabilità del condominio, rilevandosi altresì che l'amministratore si è ripetutamente attivato per sollecitare i dovuti chiarimenti da parte del fornitore senza ottenerli, che, comunque, della questione aveva tenuto informato il Consiglio di Condominio ed infine che nessun pregiudizio risulta essere derivato alla compagine condominiale>> (Tribunale di Mantova, 22 ottobre 2015).
Pertanto, nella ricorrenza di una delle ipotesi sopra viste, l'amministratore potrà essere senz'altro revocato dall'autorità giudiziaria, a nulla valendo neppure il suo successivo ravvedimento operoso, fatta salva la presenza di una causa di giustificazione e, comunque, l'oggettiva non imputabilità allo stesso dell'inadempimento.